>> 光大證券-鄂武商A(000501)擬投資16.5億興建青山商業(yè)城,繼續(xù)貫徹大體量購物中心戰(zhàn)略-120811
| 上傳日期： |
2012/8/13 |
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作者： |
唐佳睿 |
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◆公司擬投資16.5 億元修建青山現(xiàn)代商業(yè)城：
公司擬投資16.5 億元在武漢青山區(qū)購買青山區(qū)建設(shè)二路的45 街、46街其中約70 畝地塊，以自建方式興建一座地上六層、地下兩層，總面積為25 萬平米，集購物、餐飲、娛樂為一體的現(xiàn)代商業(yè)城，建設(shè)期兩年，單位面積投資額6600 元/平米。公司擬向銀行申請五年期以上貸款7.9 億元，其余資金通過集團(tuán)內(nèi)部調(diào)劑解決。
◆青山區(qū)交通樞紐地位漸現(xiàn)，未來消費市場空間巨大：
青山區(qū)常住人口55 萬，二級商圈輻射人口108 萬，區(qū)內(nèi)正在以“四縱五橫”為骨架的交通網(wǎng)絡(luò)，成為武漢市東南部交通樞紐中心。目前區(qū)內(nèi)在規(guī)劃中的商業(yè)房產(chǎn)項目有11 個都是高檔寫字樓和住宅樓，而目前區(qū)內(nèi)僅有兩家不足2 萬平米的商場，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足市民日常的消費需求，未來消費潛力巨大。2001 年在區(qū)內(nèi)興建的武商建二商場經(jīng)過十余年發(fā)展，已經(jīng)牢牢確立了“青山第一”的市場地位。借助公司已樹立的品牌和資源，預(yù)計擬建的大型購物中心建成后將快速占領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?，成為武商集團(tuán)新的效益增長點。
◆“大店戰(zhàn)略”利好長期，但短期業(yè)績將承壓：
該項目建設(shè)投資估算為15.86 億元，其中土建投資6.72 億元，工程建設(shè)其他費用5.86 億元，裝修及設(shè)備投資2.65 億元，不可預(yù)見費用及零星費用6085 萬元，建設(shè)期兩年，投資回收期10.53 年（含建設(shè)期），內(nèi)部收益率10.34%，高于8%的基準(zhǔn)折現(xiàn)率。我們認(rèn)為積極外拓購物中心，符合公司長期發(fā)展的戰(zhàn)略需求，依托公司豐富的資源和自身多年運營購物廣場的經(jīng)驗，利于公司繼續(xù)做大做強(qiáng)主業(yè)。但短期來看，之前公告的仙桃商業(yè)城和黃石購物中心均預(yù)計在2012 年開工，兩項目投資合計約15.07 億元。而本次公告的青山商業(yè)城我們預(yù)計將在2013 年開工，又將發(fā)生投資16.5 億。我們認(rèn)為，未來兩年合計31.57 億元的巨額資本開支將造成一定現(xiàn)金流壓力和財務(wù)費用壓力，2013-2015 年開業(yè)后培育期的虧損也將對公司業(yè)績造成一定影響。長期看，我們認(rèn)同鄂武商目前“高舉高打開大店”的策略，認(rèn)為這是公司謀求外延式擴(kuò)張發(fā)展必經(jīng)的陣痛期，只要風(fēng)險可控，長期將提供給公司理想的投資回報。
◆維持增持評級，6 個月目標(biāo)價15.00 元：
不考慮2014 年武廣回收股權(quán)可能帶來的EPS 約0.30 元提升，我們維持2012-2014 年EPS 分別為0.75/0.88/1.04 元的判斷，以2011 年為基期未來三年CAGR 16.8%，認(rèn)為公司合理價值15.00 元，對應(yīng)2012 年市盈率20X。隨著湖北地區(qū)中西部經(jīng)濟(jì)崛起和消費升級，目前公司逐漸下沉二三線城市布局也將有所受益。公司隸屬于區(qū)域百貨中第一梯隊的華中翹楚，但考慮到近期公司已公告投資項目有襄樊現(xiàn)代商業(yè)城(50 畝地，項目規(guī)劃待定，6個億開支)、黃石（18 萬平米，總投入10 個億，預(yù)計2014 年開業(yè)），仙桃（10 萬平米，總投入5 個億，預(yù)計2013 年底開業(yè)），青山（25 萬平米，總投資16.5 億，開業(yè)時間待定）以及2011 年底開業(yè)的十堰人商一期可能在2012/2013 年進(jìn)行整體改建二期工程（即廣電大樓拆遷工程，二期預(yù)計資本開支3 個億），短期資本開支較大，我們認(rèn)為對公司現(xiàn)金流以及短期業(yè)績有一定壓力，維持增持評級。
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