>> 東興證券-金融街(000402)2013年半年報(bào)點(diǎn)評(píng)：預(yù)收款加大,業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將提速-130815
| 上傳日期： |
2013/8/16 |
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| 530KB |
| 格式： |
pdf |
來(lái)源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼，張鵬 |
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事件：
公司日前發(fā)布2013 年中報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入64.77 億元，同比增長(zhǎng)26.05%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)7.58 億元，同比下降31.26%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)為6.39 億元，同比增長(zhǎng)
26.90%；基本每股收益0.25 元，同比下降30.56%。
觀點(diǎn)：
公司商務(wù)地產(chǎn)特色進(jìn)一步強(qiáng)化。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷(xiāo)售簽約額約 128.5 億元，同比增長(zhǎng)約 99.39%；銷(xiāo)售簽約面積約 46.42 萬(wàn)平方米，同比增加約 4.74%。從產(chǎn)品類(lèi)型看，商務(wù)地產(chǎn)銷(xiāo)售簽約面積約 25.46萬(wàn)平方米，簽約額約 97.5 億元，商務(wù)地產(chǎn)簽約額較上年同期增長(zhǎng) 342%；商務(wù)地產(chǎn)簽約額占總體銷(xiāo)售簽約額比例為75.9%，占比較去年同期提升 41.7 個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售簽約面積約 20.96 萬(wàn)平方米，簽約額約 31 億元，較上年同期下降約 27%，占總體銷(xiāo)售簽約額的比例為 24.1%。公司商務(wù)地產(chǎn)特色進(jìn)一步強(qiáng)化。
公司開(kāi)發(fā)和自持業(yè)務(wù)毛利率水平較去年同期出現(xiàn)不同程度的下滑。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：上半年公司住宅項(xiàng)目結(jié)算收入 27.6 億元，占結(jié)算收入比例約為 46.6%，毛利率約為 19.99%，較去年同期下降 13.9 個(gè)百分點(diǎn)；商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入 31.8 億元，占結(jié)算收入比例約為 53.4%，毛利率約為 37.6%，較去年同期上升
2.6 個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)租賃業(yè)務(wù)：金融街中心換租/續(xù)租后租金收入較去年同期增加約 33.3%，同時(shí)本期金融街中心試點(diǎn)新的租賃方式，產(chǎn)生一次性裝修費(fèi)用，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)成本有所增加；美晟國(guó)際廣場(chǎng)原計(jì)劃于2013年4月開(kāi)業(yè)推遲至9月，由于開(kāi)業(yè)時(shí)間延遲導(dǎo)致前期費(fèi)用增加。物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：公司已開(kāi)業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)情況良好。公司酒店項(xiàng)目毛利率與去年同期持平，惠州游艇會(huì)項(xiàng)目處于招商籌備期，前期成本和折舊較多，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率水平有所下降。
公司費(fèi)用控制效果顯現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，公司科學(xué)制定各項(xiàng)費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)加強(qiáng)費(fèi)用控制，期間費(fèi)用有所降低。其中，銷(xiāo)售費(fèi)用為1.13億元，同比下降35.66%；管理費(fèi)用為1.88億元，同比下降10.55%；財(cái)務(wù)費(fèi)用為0.90億元，同比下降37.37%。
公司明確了立足北京，面向全國(guó)重點(diǎn)城市，以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略。上半年，公司完成戰(zhàn)略修訂工作，明確了“立足北京，面向全國(guó)重點(diǎn)城市；以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以城市公寓及其他快速銷(xiāo)售型項(xiàng)目為補(bǔ)充；以市場(chǎng)為導(dǎo)向、客戶為中心，打造綠色、健康、科技、智能、文化的商務(wù)地產(chǎn)品牌，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，公司持續(xù)推動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和自持業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)品模式的創(chuàng)新，調(diào)整完善公司的管理架構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制，對(duì)提高股東收益水平的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)、綜合成本控制、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等重點(diǎn)推進(jìn)，積極促進(jìn)戰(zhàn)略實(shí)施落地。
積極推動(dòng)業(yè)務(wù)模式和管理模式的轉(zhuǎn)變，推動(dòng)自持物業(yè)資產(chǎn)動(dòng)態(tài)調(diào)整。公司將對(duì)自持業(yè)務(wù)和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及自持物業(yè)各業(yè)態(tài)間實(shí)施分業(yè)、專(zhuān)業(yè)化管理，并加強(qiáng)自持物業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，持續(xù)提升自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力，探索在自持物業(yè)中引進(jìn)社會(huì)資本，建立以資本回報(bào)為核心的激勵(lì)約束和發(fā)展機(jī)制；推動(dòng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目突破現(xiàn)有產(chǎn)品模式和營(yíng)銷(xiāo)模式，探索建立“客戶服務(wù)中心、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心、商務(wù)服務(wù)中心、生活服務(wù)中心”為核心的“4C”服務(wù)體系；積極推進(jìn)面向中小企業(yè)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品和銷(xiāo)售，開(kāi)展寫(xiě)字樓資產(chǎn)管理試點(diǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)的深度和廣度。
下半年實(shí)施快周轉(zhuǎn)策略，加強(qiáng)成本控制管理，提升整體毛利率水平。下半年，公司將持續(xù)提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，加強(qiáng)成本、費(fèi)用系統(tǒng)管控；積極推進(jìn)大客戶簽約及面向中小客戶的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售；以市場(chǎng)和客戶需求為導(dǎo)向，加強(qiáng)住宅產(chǎn)品的研發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)渠道建設(shè)，加快重慶、惠州等住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售。全面完成年度銷(xiāo)售計(jì)劃，提升公司整體毛利率水平。
結(jié)論：
公司是商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在目前深耕北京、天津、重慶和惠州四個(gè)城市，尤其在北京，公司有無(wú)以倫比的資源優(yōu)勢(shì)以及深厚的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。公司明確了立足北京，面向全國(guó)重點(diǎn)城市，以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，將給公司帶來(lái)持續(xù)的發(fā)展空間。我們預(yù)計(jì)公司2013-2015 年的營(yíng)業(yè)收入分別為198 億元、229 億元和264 億元，基本每股收益分別為0.89 元、1.22 元和1.41 元，對(duì)應(yīng)PE 分別為6.83、5 和4.3。維持公司“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)。
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