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    公司公告：1）擬以資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)（9.06 元發(fā)行5.9 億股）的方式吸納農(nóng)房集團(tuán)100%股權(quán)及農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)，資產(chǎn)預(yù)估值達(dá)80.29 億元。
    2）向不超過(guò) 10 名特定投資者非公開發(fā)行股份募集本次重組的配套資金，初步測(cè)算，8.16 元發(fā)行不超過(guò)3.28 億股，募集不超過(guò) 26.76 億元。
    若重組完成公司主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)開發(fā)及物流業(yè)務(wù)。本次交易中擬置出資產(chǎn)為海博股份除物流業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)及負(fù)債（預(yù)估值為 26.8 億元，增值率70.16%），擬置入資產(chǎn)：農(nóng)房集團(tuán)100%股權(quán)（預(yù)估值79.5 億元，增值率83.82%）及其子公司農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)（預(yù)估值0.79 億元，增值率49.29%）。農(nóng)房集團(tuán)歸屬于母公司的所有者權(quán)益賬面值約 43.25 億元；2013年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)約 3.39 億元，對(duì)應(yīng)2013 年 PB1.84 /PE23.5。此舉將使得公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)躋身全國(guó)50 強(qiáng)，而繼續(xù)做大做強(qiáng)物流板塊，并在物流地產(chǎn)上能夠起到協(xié)同作用。
    控股股東持股比例升至 47.56%，配套融資用于上市公司業(yè)務(wù)發(fā)展。擬置出資產(chǎn)與光明集團(tuán)持有的擬注入資產(chǎn)農(nóng)房集團(tuán)72.55%股權(quán)中的等值部分進(jìn)行置換，擬注入資產(chǎn)作價(jià)高于擬置出資產(chǎn)作價(jià)的部分，由公司以非公開發(fā)行股份方式向光明集團(tuán)購(gòu)買。不考慮慮配套募集資金的情況下，上市公司總股本從重組前的 5.10 億股增至 11.01 億股。其中，光明集團(tuán)新增股份約 3.41 億股，持股比例由目前的 35.81%增加至約 47.56%，與及其子公司大都市資產(chǎn)、農(nóng)工商綠化合計(jì)持股比例約 67.50%。配套資金將用于重組交易完成后上市公司業(yè)務(wù)發(fā)展，增強(qiáng)重組后上市公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。
    上海國(guó)資國(guó)企改革的落實(shí)，短期公司估值或有壓力但看好中長(zhǎng)期物流業(yè)務(wù)的發(fā)展。1）我們理解此次重組預(yù)案是光明集團(tuán)對(duì)上海國(guó)資國(guó)企改革的落實(shí)：對(duì)于控股股東光明集團(tuán)而言推進(jìn)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，重組后上市公司業(yè)務(wù)更加趨于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)化，也符合做大做強(qiáng)上海國(guó)資國(guó)企上市公司的方向。2）雖鑒于房地產(chǎn)行業(yè)目前的不確定性，短期或給公司估值帶來(lái)壓力。但我們認(rèn)為現(xiàn)代物流業(yè)是未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，保留光明集團(tuán)核心主業(yè)之一的物流業(yè)務(wù)也堅(jiān)定了集團(tuán)對(duì)海博物流的重視。6 月11 日，國(guó)務(wù)院討論通過(guò)《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃》，并且確定了農(nóng)產(chǎn)品物流等12 項(xiàng)重點(diǎn)工程，海博冷鏈物流的發(fā)展符合政策方向。中長(zhǎng)期仍然看物流業(yè)務(wù)的大發(fā)展。
    暫維持盈利預(yù)測(cè)和“買入”評(píng)級(jí)。由于目前僅公布資產(chǎn)重組預(yù)案，且該事項(xiàng)仍有不確定性，我們暫不調(diào)整盈利預(yù)測(cè)；維持2014-2016 年EPS 分別為0.36元、0.40 元和0.48 元，對(duì)應(yīng)2014-2016 年26、23、19 倍PE。雖考慮地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈目前的不確定性公司估值短期或有壓力，但我們看好中長(zhǎng)期物流業(yè)務(wù)的發(fā)展，我們維持“買入”評(píng)級(jí)。我們將持續(xù)跟蹤公司此次資產(chǎn)運(yùn)作的后續(xù)進(jìn)展。