>> 海通證券-自儀股份(600848)注入園區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),臨港資管借殼上市-141216
| 上傳日期： |
2014/12/16 |
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增持（首次） |
作者： |
涂力磊，謝鹽 |
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首先，公司控股股東電氣集團(tuán)擬將持有的8000萬(wàn)股自儀股份A股股票（占自儀股份總股本的20.04%）無(wú)償劃轉(zhuǎn)至臨港資管。
其次，自儀股份擬以全部資產(chǎn)及負(fù)債（置出資產(chǎn)）與臨港資管持有的臨港投資100%股權(quán)（置入資產(chǎn)）的等值部分進(jìn)行置換。第三，自儀股份擬以7.08元/股的發(fā)行價(jià)格，向臨港資管非公開發(fā)行股票購(gòu)買置入資產(chǎn)與置出資產(chǎn)交易價(jià)格的差額部分；同時(shí)，自儀股份通過非公開發(fā)行股票方式，向新橋資管購(gòu)買松高科40%股權(quán)，向九亭資管購(gòu)買松高新49%股權(quán)，向浦東康橋購(gòu)買康橋公司40%股權(quán)。購(gòu)買資產(chǎn)完成后，自儀股份將通過直接或間接方式持有松高新100%的股權(quán)、松高科100%的股權(quán)、松江公司99.775%的股權(quán)、佘山公司51%的股權(quán)、康橋公司100%的股權(quán)、南橋公司55%的股權(quán)、自貿(mào)聯(lián)發(fā)45%的股權(quán)以及臨港松高科51%的股權(quán)。第四，自儀股份擬以7.92元/股的發(fā)行價(jià)格，向臨港資管、東久投資、久壟投資、中福神州、恒邑投資、西藏天鴻、德普置地、恒達(dá)投資、明方復(fù)興、明達(dá)普瑞非公開發(fā)行股票募集不超過本次交易總金額的25%配套資金。此外，自儀股份擬置出資產(chǎn)的預(yù)估值為1.9億元；全部擬注入資產(chǎn)的預(yù)估值為28.5億元，其中：臨港投資100%股權(quán)的預(yù)估值為21.4億元，松高科40%股權(quán)的預(yù)估值為4.1億元，松高新49%股權(quán)的預(yù)估值為1.6億元，康橋公司40%股權(quán)的預(yù)估值為1.4億元。
投資建議：
臨港資管借殼上市。本次交易完成后，臨港投資及其下屬公司園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)將注入到上市公司。臨港資管將持有公司股票約4.1億股，持股比例約為45.9%，成為公司控股股東；原控股股東電氣集團(tuán)合計(jì)持有公司2582.1萬(wàn)股，約占2.9%。
注入資產(chǎn)主要從事園區(qū)土地二級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，目前已形成較為成熟的園區(qū)物業(yè)租售和招商管理模式。松江園區(qū)通過吸引科技型企業(yè)，形成了高端產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、以高科技為特點(diǎn)的良好態(tài)勢(shì)；康橋園區(qū)目前已積聚了一批國(guó)內(nèi)外著名的節(jié)能環(huán)保、金融投資、企業(yè)總部及文化產(chǎn)業(yè)等企業(yè)；南橋園區(qū)盡管目前處于土地開發(fā)和園區(qū)建設(shè)階段，但地處杭州灣北岸黃金產(chǎn)業(yè)帶通往浦東的重要門戶，將被打造成為未來(lái)上海南部集生態(tài)、宜居于一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚地；自貿(mào)區(qū)（洋山）陸域部分作為中國(guó)（上海）自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的重要組成部分。通過本次重組，公司將成為上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)園區(qū)開發(fā)領(lǐng)域具有一定規(guī)模和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)上市公司。
投資建議：擬定增注入臨港投資及其下屬園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，受益自貿(mào)區(qū)和迪斯尼建設(shè)，“增持”評(píng)級(jí)。本次交易完成后，公司原有的儀器儀表業(yè)務(wù)將被剝離，臨港投資及其下屬公司園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)將注入到上市公司。臨港資管將持股45.9%，成為公司控股股東。公司將轉(zhuǎn)變?yōu)橐詧@區(qū)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、園區(qū)服務(wù)為核心業(yè)務(wù)，涵蓋戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地、高科技民營(yíng)制造企業(yè)基地、國(guó)際創(chuàng)造力中心、國(guó)際現(xiàn)代化物流服務(wù)中心的大型園區(qū)類投資控股公司。上市公司將涉及開發(fā)的園區(qū)包括松江園區(qū)、南橋園區(qū)、康橋園區(qū)和自貿(mào)區(qū)（洋山）陸域部分。本次擬注入資產(chǎn)的預(yù)估值為28.5億元，對(duì)應(yīng)靜態(tài)PE和PB分別是21.3倍和2.83倍。目前，公司已完工、在建及擬開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益總建面182萬(wàn)平。考慮到目前公司項(xiàng)目結(jié)算情況尚不明確，我們對(duì)公司業(yè)績(jī)暫不預(yù)測(cè)。根據(jù)公司現(xiàn)有項(xiàng)目和歷史業(yè)績(jī)情況，按照增發(fā)后股本我們測(cè)算公司RNAV是14.04元。截至2014年12月15日，公司收盤于12.39元?？紤]到未來(lái)公司重組后的園區(qū)開發(fā)將受益于自貿(mào)區(qū)和迪斯尼建設(shè)，我們以公司RNAV即14.04元作為6個(gè)月的目標(biāo)價(jià)，首次給予公司“增持”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：重組過程暫未完成。
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