>> 海通證券-北辰實業(yè)(601588)深度研究-會展業(yè)上游強勢轉(zhuǎn)型,聚焦北京安全邊際高-150326
| 上傳日期： |
2015/3/26 |
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pdf 共25頁 |
來源： |
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買入 |
作者： |
涂力磊，謝鹽 |
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公司業(yè)務(wù)包括發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)（含酒店）及商業(yè)物業(yè)。其中，發(fā)展物業(yè)集中于北京和長沙。公司投資物業(yè)形成“北辰會展”功能區(qū)。
公司各業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，京內(nèi)出租物業(yè)達121 萬平。2014 年，公司出售、零售、投資業(yè)務(wù)收入占比分別為60%、5%、35%。目前，公司開發(fā)和出租項目權(quán)益建面合計779 萬平。其中，開發(fā)權(quán)益建面657.9 萬平，京內(nèi)出租權(quán)益建面121 萬平。
公司發(fā)展物業(yè)集中在北京和長沙，長沙項目體量大且區(qū)域優(yōu)勢明顯。公司發(fā)展物業(yè)類型包括住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)，主要分布在北京、長沙、武漢和杭州地區(qū)，建筑面積分別為74 萬平、533 萬平、24.11 萬平和23.5 萬平。合計總建面655 萬平。公司在京外的項目主要是總建面533 萬平長沙北辰三角洲項目，將建成都市休憩商業(yè)區(qū)(RBD)。該項目地價2421 元每平，售價超9500 元每平。
公司市值不到200 億，在亞奧核心區(qū)擁有120 萬平自持物業(yè)，重估價值378 億。
公司投資物業(yè)以會議中心、酒店、寫字樓和公寓為主。公司在北京亞奧核心區(qū)內(nèi)持有投資物業(yè)（含酒店）逾120 萬平，其中會展建筑面積32.6 萬平，包括國家會議中心和北京國際會議中心。2014 年4 月，《北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)規(guī)劃（2014 年至2020 年）》出臺，提出要建設(shè)奧林匹克公園文化體育（會展）融合功能區(qū)在內(nèi)的17 個功能區(qū)。由此，公司會展投資物業(yè)價值面臨向上重估契機。
向會展產(chǎn)業(yè)鏈上游邁進，品牌異地擴張初獲成功。公司商業(yè)物業(yè)與投資物業(yè)形成獨特的"北辰會展"功能區(qū)。目前，公司處于會展產(chǎn)業(yè)鏈的中游，即為會展提供場館、設(shè)施服務(wù)。未來，公司將向高盈利能力的會展產(chǎn)業(yè)鏈上游邁進，即擁有會展專用權(quán)，成為獨立開發(fā)運作能力的會展活動組織者或承辦單位。這將提升公司輕資產(chǎn)運營和盈利能力。2014 年上半年，公司會展業(yè)共計接待787 個會議和74 個展覽。近年來，公司會展品牌擴張實現(xiàn)新突破，為多地會展中心提供顧問咨詢服務(wù)和受托經(jīng)營業(yè)務(wù)。
估值與投資建議：2015-2016 年預(yù)計公司EPS分別0.27 元和0.36 元，對應(yīng)RNAV是9.26 元。公司的股價/RNAV折價率在上市商業(yè)地產(chǎn)公司基本屬于最低。3 月25日公司收盤價5.66 元，對應(yīng)動態(tài)市盈率分別21.35 倍和15.88 倍。給予公司RNAV的8.5 折，即7.87 元作為公司未來6 個月目標(biāo)價，首次給于“買入”評級。
不確定因素。行業(yè)基本面持續(xù)下行風(fēng)險。
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