>> 中泰證券-旭輝控股集團（0884.HK）銷售表現亮眼，業(yè)績穩(wěn)步增長-190315
| 上傳日期： |
2019/3/15 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
倪一琛 |
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銷售方面，公司2018 年實現銷售金額1520 億元，銷售面積956.9 萬方，同比增速分別為46%、52%，超額完成全年銷售目標（1400 億元）。從銷售區(qū)域來看，長三角區(qū)域貢獻占比較去年下降14 個百分點至48%；環(huán)渤海占比穩(wěn)定在24%左右；隨著公司在中西部城市由進駐到深耕，占比由14%提升至23%，銷售布局更加均衡。銷量的大幅提升，主要受益于公司精準的選址能力、均衡的土儲布局以及準確的產品定位等。展望2019 年，公司可售貨值充裕（3500億元），并且近87%的貨源來自一二線及準二線城市，全年有望向1900 億元的銷售目標發(fā)起沖擊。
踩準時點，逆勢拿地；合作開發(fā)助成長
公司準確把握市場調整窗口期，逆勢拿地，全年新增93 個項目，新進入15個城市，合計新增建筑面積1240 萬方，新增貨值約2200 億元。從拿地方式來看，在土地市場過熱時，公司主動降權益、分散風險；隨著2018 年下半年，土地市場熱度逐漸轉淡，公司積極入市，增加權益比，2018 年四季度以來，新增土地項目平均溢價率低于20%，平均權益比在75%以上，全年年新增土儲面積權益占比約58%，2019 年公司目標繼續(xù)提升權益比至60%以上。同時，公司擅長綜合運用收并購、招拍掛、合作開發(fā)等多元化方式進行土地獲取。截至2018 年末，公司總土儲5500 萬平，布局55 個城市，貨值近8000 億，一二線及準二線城市占比91%。總量豐沃且布局合理的土儲、張弛有度的拿地策略，為公司銷量再上新臺階保駕護航。
多元化布局“房地產+”業(yè)務，實現全維度地產生態(tài)圈，提升公司平臺能力
目前，公司已逐步建立起包括：物業(yè)管理、長租公寓、商業(yè)地產、教育領域、建筑產業(yè)化在內的多元化業(yè)務布局。作為一家具備一級資質的物業(yè)服務企業(yè)，公司旗下永升物業(yè)已經布局35 個城市，在管總建筑面積約3210 萬方，服務超過17.8 萬住戶，隨著永升物業(yè)成功在香港聯(lián)交所主板上市，自主經營帶來的發(fā)展?jié)摿@得進一步釋放。長租公寓方面，公司旗下領寓已完成對一二線核心城市的布局，目前全國重點城市管理公寓近5 萬間。由旭輝廣場、旭輝里、旭輝集市組成的三大產品線已布局上海、重慶、嘉興等核心都市圈內的重點城市，規(guī)劃管理規(guī)模近40 萬平，未來3 年公司計劃將在上海、北京、重慶繼續(xù)推出商業(yè)項目，以實現區(qū)域價值的提升。此外，公司在教育領域攜手中旭天下，專注于發(fā)展高質、特色教育的投資、管理和服務。為實現建筑產業(yè)化而設立的毅匹璽，也已開始投產。
低融資成本，高管控水平，負債率保持穩(wěn)健
截至2018 年末，公司加權平均融資成本為5.8%，處于行業(yè)較低水平。同時，公司保持著較高的執(zhí)行力，存貨周轉率逐年提升，銷售管理費用率降至2.15%（銷售金額口徑）。安全的杠桿率（截至2018 年末，公司凈負債率為67.2%）和較高的利潤率水平（2018 年毛利率達34.7%），主要受益于公司較強的成本管控能力。進入2019 年后，公司又成功發(fā)行規(guī)模3 億美元的優(yōu)先票據，利率7.625%?？紤]到公司穩(wěn)健的負債率水平，融資優(yōu)勢將進一步突顯。2018 年，公司ROE 達23.8%，較2017 年提升1 個百分點。同時，公司上市后始終維持著較高的派息率：2018 年全年派息30 港分，同比增長30%，上市以來已經累計派息1.06 港元，占IPO 發(fā)行價80%。
投資建議：公司擁有總量豐沃且布局合理的土儲、張弛有度的拿地策略、較為穩(wěn)健的負債率、以及低融資成本和高利潤水平。根據NAV 測算（2018年末項目），公司RNAV 為9.66 元，相較當前股價折價53%，具備較高安全邊際，公司目前處于估值洼地。我們預計公司2019-2021 年EPS 為0.87、1.06、1.30 元，對應當前PE 倍數為5.2x、4.3x、3.5x，維持“買入”評級。
風險提示事件：公司重點布局的城市調控政策放松節(jié)奏不及預期；銷售、回款進度低于預期；“房地產+”業(yè)務發(fā)展進度不及預期等。
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