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2018  年公司整體毛利潤(rùn)率達(dá)  37.5%，帶動(dòng)凈利率提升了  2.4  個(gè)百分點(diǎn)至  18.9%。毛利率提升主因物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率提升致，2018  年物業(yè)開(kāi)發(fā)板塊毛利率提升了  7  個(gè)百分點(diǎn)至  36.0%。物業(yè)租賃表現(xiàn)穩(wěn)中有升，2018  年實(shí)現(xiàn)收入  14.5  億（YOY+5.8%，對(duì)應(yīng)持有面積約  78  萬(wàn)方）；酒店經(jīng)營(yíng)方面，2018  年實(shí)現(xiàn)收入  20.5  億，基本與  2017  年持平。
        銷(xiāo)售強(qiáng)勁增長(zhǎng)，2020  銷(xiāo)售目標(biāo)  2000  億：2018  公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額  1280  億，同比增長(zhǎng)  84.7%，增速十分搶眼，全年銷(xiāo)售均價(jià)約  2.55  萬(wàn)每平米，與  2017  年比提升了  27.7%。從結(jié)構(gòu)上看華東區(qū)域（占  51.0%）、環(huán)渤海（占  25.5%）和華南區(qū)域（13.2%）是三大銷(xiāo)售主力貢獻(xiàn)區(qū)域。公司計(jì)劃  2019  和  2020  年銷(xiāo)售目標(biāo)分別為  1500  億和  2000  億，華中區(qū)域、華南區(qū)域的可售貨值將得到有力補(bǔ)充。據(jù)此保守估算公司近兩年的平均銷(xiāo)售增速為  25%。
        項(xiàng)目布局一二線(xiàn)，拿地能力大幅提升：為充分發(fā)揮公司作為城市綜合運(yùn)營(yíng)商的優(yōu)勢(shì)，公司項(xiàng)目主要布局在一二線(xiàn)城市，2018  年成功進(jìn)入濟(jì)南、西安、昆明等14  座新城市，共收購(gòu)項(xiàng)目  56  個(gè)，新增計(jì)容建面  1100  萬(wàn)方（總地價(jià)  896  億，權(quán)益比  42.7%，平均樓面成本約  8,124  元每平米，相當(dāng)于  2018  年銷(xiāo)售均價(jià)的31.9%），使得公司土儲(chǔ)規(guī)模在  2018  年末增加至  6,420  萬(wàn)平方米。此外，2018年公司新增  3個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，年末公司累計(jì)獲取及鎖定了13個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。
        利用信用優(yōu)勢(shì)加杠桿，凈負(fù)債率略有上升。為了積極把握發(fā)展機(jī)會(huì)，利用好央企背景信用優(yōu)勢(shì)，公司財(cái)務(wù)杠桿穩(wěn)中有升，2018  年末公司有息負(fù)債規(guī)模約  880億，境內(nèi)與境外之比為  7:3，平均融資成本  5.11%，相比  2017  年的  4.83%有所抬升。截止  2018  年末，公司凈負(fù)債率約  71%，同比上升了  2  個(gè)百分點(diǎn)。
        盈利預(yù)測(cè)與評(píng)級(jí)：預(yù)計(jì)公司  2019-2021  年  EPS  分別為  0.66、0.92  和  1.04  元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)市盈率分別為  6.2、4.5  和  4.0  倍?？紤]到公司土儲(chǔ)含金量高、信用優(yōu)勢(shì)突出，給予  2019  年  8  倍估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)為  6.15  港元，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
        風(fēng)險(xiǎn)提示：城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、銷(xiāo)售回款低于預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。