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物管分拆已成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型之路的必然選擇，僅  2018  年一年就有  6  家物業(yè)管理公司上市，物業(yè)管理行業(yè)資本市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，進(jìn)入了加速成長(zhǎng)期。
        從港股市場(chǎng)的估值體系來(lái)看，對(duì)于同行業(yè)的上市公司，企業(yè)的規(guī)模越大，營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)越高，往往給予流動(dòng)性溢價(jià)，市盈率相對(duì)較高，呈現(xiàn)出明顯的正相關(guān)關(guān)系。目前港股市場(chǎng)市值超過(guò)  50  億的  7  家物業(yè)管理公司  2018  年平均市盈率為  29.2X，而這  7  家物業(yè)公司對(duì)應(yīng)的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)公司  2018  年平均市盈率僅  6.6X，物業(yè)管理公司估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)公司。
        上市物業(yè)管理企業(yè)借助資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)
        2018  年上市的雅生活服務(wù)（03319.HK）借助上市融資約  39.2  億港元，碧桂園服務(wù)（06098.HK）在介紹上市后半年內(nèi)配股融資約  19.4億港元，多數(shù)物業(yè)管理公司也均借助上市實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金持有量的大幅增長(zhǎng)，為后續(xù)公司的戰(zhàn)略擴(kuò)張奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。彩生活（01778.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）、綠城服務(wù)（02869.HK）分別于  2014  年、2015  年、2016  年在港股上市，從上市年到  2018  年末，三家公司營(yíng)業(yè)收入分別增長(zhǎng)  826.7%、63.4%、80.0%，凈利潤(rùn)分別增長(zhǎng)  232.2%、243.6%、68.7%，上市物業(yè)管理企業(yè)借助資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。
        港股上市成為當(dāng)前國(guó)內(nèi)物管企業(yè)主流上市方案  
        物業(yè)管理公司上市主要有介紹上市、IPO、借/買殼上市三種方式。在已  14  家上市物業(yè)管理公司中，絕大多數(shù)都采用  IPO  的方式上市，中海物業(yè)(02669.HK)、碧桂園服務(wù)(06098.HK)兩家公司則采用介紹上市的方式掛牌，借/買殼上市目前僅正在實(shí)施中的招商物業(yè)重組中航善達(dá)（000043.SZ）A  股上市一例。而從對(duì)上市地點(diǎn)的選擇來(lái)看，除南都物業(yè)（603506.SH）在  A  股上市外，其余  13  家公司均選擇港股上市。我們認(rèn)為主要原因一方面由于  A  股對(duì)于涉房企業(yè)上市審核的持續(xù)收緊，另一方面在于  A  股對(duì)關(guān)聯(lián)交易審核較為嚴(yán)格，而對(duì)于大部分房企分拆而來(lái)的物管公司來(lái)說(shuō)，普遍對(duì)其地產(chǎn)母公司的依賴程度較高，關(guān)聯(lián)交易占比較高，難以符合A  股審核要求。因此大部分的物業(yè)管理公司，尤其是房企拆分的物管公司大多選擇香港市場(chǎng)上市。從上市模式來(lái)看，境內(nèi)企業(yè)在香港上市常見(jiàn)模式主要有紅籌模式和  H  股模式兩種，目前在香港上市的  13  家物管公司均采用紅籌模式。
        投資建議  
        當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)正處于快速增長(zhǎng)的黃金發(fā)展期，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，行業(yè)龍頭在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。上市物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)收入、管理面積、總資產(chǎn)等方面均得到顯著的提升，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。推薦具備關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)支持、儲(chǔ)備面積豐富的碧桂園服務(wù)（06098.HK）、新城悅(01755.HK)、以及品牌優(yōu)勢(shì)及第三方項(xiàng)目拓展能力強(qiáng)的綠城服務(wù)（02869.HK）。