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歸母凈利穩(wěn)健增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)優(yōu)化鞏固龍頭優(yōu)勢(shì)
　　10月30日公司公布三季報(bào)，Q1-3實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2415億元，同比+7.9%；歸母凈利199億，同比+8.9%；EPS1.11元。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)、港股平臺(tái)優(yōu)勢(shì)、多元化價(jià)值重估空間強(qiáng)化公司龍頭地位，我們維持2020-2022年EPS3.73、4.21和4.79元的盈利預(yù)測(cè)，目標(biāo)價(jià)35.87元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　結(jié)算穩(wěn)健，已售未結(jié)貨值充沛，推動(dòng)未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)
　　前三季度竣工面積同比+10%，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比+7%；因非并表合作項(xiàng)目結(jié)算大幅增長(zhǎng)，投資收益+133%至45億；但結(jié)算結(jié)構(gòu)影響下結(jié)算均價(jià)同比-15%，結(jié)算毛利率同比-4.7pct至22.9%；公司預(yù)計(jì)全年竣工完成年初計(jì)劃（同比+7.9%），截至2020Q3已售未結(jié)金額+19%至7249億，已售未結(jié)貨值充沛，為未來1-2年業(yè)績(jī)提供支撐。
　　新開工同比有所下降，累計(jì)銷售穩(wěn)健增長(zhǎng)
　　前三季度新開工面積同比降13%，但銷售同比依然實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。2020年前9月萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積3265萬方，銷售額4728億元，同比分別增長(zhǎng)6.6%和3.6%。市占率穩(wěn)中略有上升，前9月公司銷售額市占率為4.3%，較19年全年增加0.4pct，同比去年同期持平。公司深耕能力出眾，我們預(yù)計(jì)隨著疫情影響的消退，2020全年銷售有望保持穩(wěn)健。
　　拿地審慎有待發(fā)力，強(qiáng)化一二線城市布局
　　前三季度萬科拿地保持審慎態(tài)度，新增項(xiàng)目總建面1832萬方，同比-39.9%，地價(jià)同比-37.2%，拿地額占銷售額比重約24%，較19年全年下降12pct，建面口徑下的權(quán)益比例為58.2%。平均樓面價(jià)占銷售均價(jià)比重控制在42.4%。從結(jié)構(gòu)上來看，萬科加強(qiáng)一二線城市經(jīng)濟(jì)圈布局，拿地額口徑下，前三季度一二線以及準(zhǔn)二線城市新增儲(chǔ)備占比達(dá)87%，較19年提升17pct。
　　財(cái)務(wù)達(dá)到“綠檔”標(biāo)準(zhǔn)，“三道紅線”新政有望強(qiáng)化公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
　　截至2020Q3，凈負(fù)債率27.6%，較2019年底-6.3pct，維持行業(yè)低位，短債覆蓋率196.8%，較19年底+24pct，扣除預(yù)收賬款的負(fù)債率69%，意味著公司從“黃檔”升級(jí)到“綠檔”。前9月境內(nèi)發(fā)行公司債規(guī)模達(dá)70億，ABS規(guī)模35億，5月發(fā)行的公司債利率低至2.56%，第三季度利率隨市場(chǎng)略有上行，公司發(fā)行的11億ABS利率也僅3.3%。“三道紅線”融資約束利于頭部穩(wěn)健房企優(yōu)化成長(zhǎng)質(zhì)量，低杠桿的債務(wù)結(jié)構(gòu)、占優(yōu)的融資成本、港股平臺(tái)優(yōu)勢(shì)、多元化價(jià)值重估空間，在未來有望強(qiáng)化公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
　　公司回購(gòu)彰顯管理層信心，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　我們維持2020-2022年EPS為3.73、4.21、4.79元的盈利預(yù)測(cè)，分部估值法下維持合理市值5209億元的預(yù)判，基于謹(jǐn)慎原則，予以20%的折價(jià)率，維持目標(biāo)市值4168億元，即目標(biāo)價(jià)35.87元。公司回購(gòu)計(jì)劃彰顯發(fā)展信心，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)；拿地節(jié)奏低預(yù)期致可售貨量不足風(fēng)險(xiǎn)。