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核心觀點(diǎn)
　　2020年三季度公募基金持倉(cāng)數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)股倉(cāng)位創(chuàng)2013年以來(lái)新低。2020年8月多部委聯(lián)合推動(dòng)房地產(chǎn)融資長(zhǎng)效機(jī)制，我們認(rèn)為是改變行業(yè)發(fā)展路徑的重大里程碑，將打破房企通過(guò)高杠桿謀求擴(kuò)張的路徑依賴(lài)。未來(lái)行業(yè)真實(shí)集中度將趨于提升，融資成本將整體下降。具備更健康財(cái)務(wù)杠桿、無(wú)息杠桿、多元化資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈話語(yǔ)權(quán)的企業(yè)將具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)板塊的估值體系也有望借此重塑。
　　公募基金三季度地產(chǎn)股持倉(cāng)占比創(chuàng)2013年以來(lái)新低
　　2020年三季度房地產(chǎn)板塊的基金持倉(cāng)總市值為993.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)6.1%。地產(chǎn)板塊持倉(cāng)市值占股票投資市值比重2.39%，環(huán)比二季度下降0.40個(gè)百分點(diǎn)，持倉(cāng)占比創(chuàng)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（2013年）以來(lái)新低。2020年三季度房地產(chǎn)板塊相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)配置比例低配0.85個(gè)百分點(diǎn)，低配幅度自2020年以來(lái)持續(xù)擴(kuò)大。地產(chǎn)板塊配置比例在所有行業(yè)分類(lèi)中排名第4，相比二季度維持不變。
　　公募基金持股集中度持續(xù)下降，依然偏好二線成長(zhǎng)和物管龍頭
　　公募基金持倉(cāng)市值高于5億元的個(gè)股共有11只，相較二季度增加2只，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)持倉(cāng)市值位居前三。持股市值TOP5的地產(chǎn)股持倉(cāng)總市值占板塊持倉(cāng)總市值的比重達(dá)到44.6%，環(huán)比二季度下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。新城控股以750.5%的持倉(cāng)市值環(huán)比增幅位居首位（報(bào)告期末持倉(cāng)市值8.0億），2-5名依次為陽(yáng)光城97.6%、金科股份44.6%、招商蛇口15.9%、萬(wàn)科A10.1%?；鸪止勺儎?dòng)占重點(diǎn)個(gè)股流通股比重來(lái)看，陽(yáng)光城、金科股份、招商積余、新城控股、魯商發(fā)展位居前5。
　　陸股通地產(chǎn)配置逆勢(shì)增長(zhǎng)，同步加倉(cāng)二線成長(zhǎng)
　　2020年三季度北上資金的地產(chǎn)股持倉(cāng)總市值為482.0億元，環(huán)比增加9.4%，占陸港通累計(jì)資金使用額度的2.71%，資金占比環(huán)比增加0.07個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股、金科股份持倉(cāng)市值領(lǐng)先，萬(wàn)科A、金科股份、世茂股份增持力度最大，持倉(cāng)市值占比分別提升3.6、1.3、0.5個(gè)百分點(diǎn)。
　　從追求爆發(fā)到追求永續(xù)，估值體系有望重塑
　　重點(diǎn)推薦：未來(lái)有望受益于融資優(yōu)勢(shì)，在多元化領(lǐng)域擁有前瞻布局的龍頭房企：萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等；目前杠桿較高但未來(lái)有望改善，且在土地儲(chǔ)備或者周轉(zhuǎn)能力上擁有優(yōu)勢(shì)的房企：中南建設(shè)、中交地產(chǎn)、華發(fā)股份等；融資新機(jī)制將助推房企探索多元化賽道，繼續(xù)看好存量資產(chǎn)價(jià)值重估的房企：招商積余、新大正、大悅城等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。