>> 國(guó)盛證券-新城悅服務(wù)（01755.HK）高成長(zhǎng)趨勢(shì)確定，低估值具性價(jià)比-201102
| 上傳日期： |
2020/11/3 |
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| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
夏天 |
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新城控股拿地積極，后續(xù)交付有望維持穩(wěn)定。關(guān)聯(lián)地產(chǎn)新城控股今年以來拿地持續(xù)保持積極態(tài)勢(shì)，1-9月新增建面1904.8萬平米，同比增長(zhǎng)1.9%；對(duì)應(yīng)總地價(jià)730.2億元，同比增長(zhǎng)13.1%；拿地金額占銷售金額比例為44.8%，較上年的32.6%大幅提升12.2個(gè)pct，拿地面積占銷售面積比例為126.3%。截至2020年6月末，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)到1.37億平米，維持在較高水平；2020年全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)竣工面積3136萬平米，較2019年增長(zhǎng)67.4%。我們預(yù)計(jì)隨著關(guān)聯(lián)地產(chǎn)恢復(fù)積極的拿地強(qiáng)度、銷售將逐步恢復(fù)穩(wěn)定，未來關(guān)聯(lián)地產(chǎn)交付面積有望穩(wěn)定在2000-3000萬平米。
外拓收購雙輪并舉，第三方項(xiàng)目占比持續(xù)提升。2019年起，公司加大第三方項(xiàng)目的外拓力度，其中2019年外拓團(tuán)隊(duì)人數(shù)同比增長(zhǎng)超過1倍。2020年上半年，公司第三方新增合約面積達(dá)到1250萬平米，同比增長(zhǎng)超過300%，上半年新增合約面積已超出過往全年第三方外拓規(guī)模，展現(xiàn)出公司發(fā)力第三方外拓的良好效果。2020年5月，公司也成功收購成都誠悅時(shí)代物業(yè)61.5%的股權(quán)，進(jìn)一步提升公司在商寫業(yè)態(tài)的管理能力，并有望開拓產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公建物業(yè)等其他非住宅市場(chǎng)。公司當(dāng)前在手現(xiàn)金充裕，后續(xù)仍將審慎收購以提升區(qū)域項(xiàng)目密度及布局范圍。截至2020年6月末，公司在管及合約面積中第三方占比分別達(dá)到35.1%/25.8%，較2019年末分別提升6.3/3.9個(gè)pct。預(yù)計(jì)隨著公司在第三方外拓及收并購的持續(xù)發(fā)力，項(xiàng)目占比將穩(wěn)步提升。
步入新項(xiàng)目交付高峰，多項(xiàng)業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)。公司多項(xiàng)業(yè)務(wù)與竣工交付相關(guān)度較高，社區(qū)增值服務(wù)中廣泛裝修及車位資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)主要為新項(xiàng)目業(yè)主提供，智慧園區(qū)服務(wù)則主要為新城系項(xiàng)目及第三方項(xiàng)目提供一站式智慧解決方案，開發(fā)商增值服務(wù)中的驗(yàn)房及咨詢服務(wù)也主要在項(xiàng)目竣工交付時(shí)產(chǎn)生。預(yù)計(jì)隨著關(guān)聯(lián)地產(chǎn)新城控股進(jìn)入竣工交付高峰，及公司外拓新盤陸續(xù)進(jìn)入管理，公司上述各項(xiàng)業(yè)務(wù)有望實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展。此外，公司正持續(xù)培育的永續(xù)型社區(qū)增值服務(wù)也有望隨著管理規(guī)模擴(kuò)大實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。
期權(quán)激勵(lì)鎖定業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)，管理層增持彰顯信心。2020年6月，公司董事會(huì)決議根據(jù)2018年10月20日采納的購股權(quán)計(jì)劃向10名公司雇員授出合計(jì)296萬股期權(quán)，占公司總股本的0.36%，行權(quán)價(jià)為19.90港元；此外董事會(huì)根據(jù)2019年11月15日采納的股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃向3名董事及11名雇員授出合計(jì)500萬股獎(jiǎng)勵(lì)股份，占公司總股本的0.61%，授出價(jià)為9.95港元。行權(quán)條件為以2019年歸母凈利潤(rùn)為基數(shù)，對(duì)應(yīng)2020/2021/2022年同比增速為40%/57%/50%，此次期權(quán)及股權(quán)激勵(lì)的解鎖條件也鎖定了公司未來三年成長(zhǎng)的確定性。2020年10月，公司執(zhí)行董事戚小明先生先后在二級(jí)市場(chǎng)增持38萬股股份，彰顯管理層對(duì)公司未來發(fā)展信心。
投資建議：我們預(yù)測(cè)公司2020-2022年歸母凈利潤(rùn)為4.35/6.53/9.40億元，同比增長(zhǎng)54.2%/50.2%/43.9%，對(duì)應(yīng)EPS分別為0.53/0.80/1.15元，2019-2022年CAGR為49.4%。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為31.4/20.9/14.5倍，行業(yè)可比公司平均PE分別為35.2/25.2/18.4倍。公司當(dāng)前估值較前期高點(diǎn)有所回落，橫向?qū)Ρ裙乐狄蔡幱谄退??？紤]到公司未來成長(zhǎng)的確定性，當(dāng)前已具備較強(qiáng)性價(jià)比，維持目標(biāo)價(jià)30.9港元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)公司相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，毛利率中長(zhǎng)期下行風(fēng)險(xiǎn)，第三方外拓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)等。
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