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三季度銷(xiāo)售、凈利平穩(wěn)修復(fù)，融資新政有望重塑估值體系
　　三季度A股重點(diǎn)房企銷(xiāo)售、凈利平穩(wěn)修復(fù)。我們認(rèn)為8月多部委聯(lián)合推動(dòng)的房地產(chǎn)融資長(zhǎng)效機(jī)制是改變行業(yè)發(fā)展路徑的重大里程碑，未來(lái)行業(yè)權(quán)益銷(xiāo)售集中度將趨于提升。重點(diǎn)推薦：萬(wàn)科A、金地集團(tuán)；中南建設(shè)、中交地產(chǎn)、華發(fā)股份；招商積余、新大正、大悅城。
　　業(yè)績(jī)：凈利同比降幅較上半年收窄，毛利率延續(xù)平緩下行
　　2020Q1-3整體房企營(yíng)收同比增長(zhǎng)8%，增速較2019全年、2019同期分別下降13、16個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)同比減少13%，增速較2019全年、2019同期分別回落25、27個(gè)百分點(diǎn)，同比降幅較上半年收窄5個(gè)百分點(diǎn)。2020Q1-3整體房企毛利率為28.2%，較2019全年下滑3.3個(gè)百分點(diǎn)。整體房企前三季度營(yíng)收累計(jì)同比增速較上半年提升4個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利同比降幅較上半年收窄5個(gè)百分點(diǎn)。營(yíng)收與歸母凈利增速差較大，行業(yè)依然增收難增利。龍頭房企營(yíng)收增速保持領(lǐng)先的同時(shí)歸母凈利增速接近轉(zhuǎn)正。
　　銷(xiāo)售：銷(xiāo)售回款同比增速接近轉(zhuǎn)正，已售未結(jié)維持充裕
　　2020Q1-3整體房企銷(xiāo)售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比下降1%，增速較2019全年下滑11個(gè)百分點(diǎn)。三季度銷(xiāo)售端強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，行業(yè)維持較高景氣度。前三季度整體房企表內(nèi)銷(xiāo)售回款同比增速接近轉(zhuǎn)正，其中龍頭和中型房企降幅顯著收窄。銷(xiāo)售集中度層面，龍頭房企占比穩(wěn)定在58%，中型房企占比較2019年下降1個(gè)百分點(diǎn)。2020Q3整體房企預(yù)收賬款營(yíng)收覆蓋率為145%，較2019年末增長(zhǎng)21個(gè)百分點(diǎn)。
　　擴(kuò)張：拿地施工支出先于銷(xiāo)售轉(zhuǎn)正，快周轉(zhuǎn)維持施工強(qiáng)度
　　2020Q1-3整體房企購(gòu)買(mǎi)商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增長(zhǎng)1%，增速較2019全年下滑20個(gè)百分點(diǎn)；2020Q1-3整體房企拿地和施工強(qiáng)度為78%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)，較2019年提升1個(gè)百分點(diǎn)。由于疫情等影響，房企購(gòu)買(mǎi)商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速有所下降，但下半年以來(lái)銷(xiāo)售景氣度反彈為加速推盤(pán)創(chuàng)造良好的窗口期，前三季度整體房企拿地施工支出累計(jì)同比增速先于銷(xiāo)售回款轉(zhuǎn)正，且拿地施工強(qiáng)度維持近5年高位。中小房企積極施工推盤(pán)改善報(bào)表，拿地施工支出同比增速顯著高于龍頭房企。
　　融資：杠桿率較上半年小幅回落，有息負(fù)債增速保持低位
　　2020Q3整體房企凈負(fù)債率為93%，較2019年末上升7個(gè)百分點(diǎn)，較2019Q3下降12個(gè)百分點(diǎn)。整體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73%，較2019年末持平，較2019Q3下降1個(gè)百分點(diǎn)。2020Q3整體房企有息負(fù)債較2019年末增長(zhǎng)10%，增速延續(xù)2015年以來(lái)低位。前三季度整體房企杠桿率相比去年同期及今年上半年均有所改善。主流房企通過(guò)加快開(kāi)工去化、審慎投資拿地、加快竣工結(jié)轉(zhuǎn)等措施積極改善報(bào)表。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情不確定性；政策不確定性；基本面下行；房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。