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重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則成型。2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。會(huì)議上形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。我們基于上市房企2019年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)按照（1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；（2）凈負(fù)債率大于100%；（3）現(xiàn)金短債比小于1倍的標(biāo)準(zhǔn)，劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。A股119家房企中有紅色房企24家，橙色企業(yè)9家，黃色企業(yè)43家，綠色企業(yè)43家。H股58家房企中有紅色企業(yè)15家，橙色企業(yè)8家，黃色企業(yè)24家，綠色企業(yè)11家。
　　分類監(jiān)管對行業(yè)的長期影響：拉平周期，確保平穩(wěn)。房地產(chǎn)本身屬于周期性行業(yè)，企業(yè)會(huì)根據(jù)自身運(yùn)營和周期特征來選擇杠桿水平。在嚴(yán)格分類監(jiān)管或者明確債務(wù)上限之后，企業(yè)在行業(yè)周期間杠桿運(yùn)用空間將減小，一定程度上可以拉平周期，減少波動(dòng)，確保平穩(wěn)運(yùn)行。此外，對于已經(jīng)確立行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢藍(lán)籌企業(yè)而言，周期平穩(wěn)、債務(wù)上限明確無疑將更大程度出清劣質(zhì)產(chǎn)能，保障市場空間和長期發(fā)展優(yōu)勢。
　　房企如何應(yīng)對及維持ROE？綜合三大指標(biāo)，我們總結(jié)房企達(dá)標(biāo)的幾種方式包括控制有息負(fù)債規(guī)模，加大銷售規(guī)模和現(xiàn)金回籠或者提升回款率以增加預(yù)收款，加大股東權(quán)益，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)（減少短債，增加長債）等。
　　從凈資產(chǎn)收益率角度來看，房企的有息負(fù)債規(guī)模一旦受限，權(quán)益乘數(shù)一定程度上受限，只能從提升銷售凈利率，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的角度著手。主要方式包括：1）全產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張，降本提效；2）隱性資產(chǎn)顯性化，增厚凈資產(chǎn)；3）多元化獲取土地，降本增利；4）商住結(jié)合，適度布局現(xiàn)金流業(yè)務(wù)。
　　投資建議：打開藍(lán)籌長期估值上行區(qū)間。我們認(rèn)為，從2018年以來房地產(chǎn)行業(yè)的PE估值持續(xù)震蕩下殺的主要原因是政策趨勢收緊、行業(yè)增量市場見頂、房企高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。若上文提到的房企融資監(jiān)管規(guī)則完全執(zhí)行落地，會(huì)改變過往行業(yè)內(nèi)房企依靠加杠桿的對外擴(kuò)張模式，更多依賴內(nèi)生性增長的模式，房企之間的競爭走向良性化。房企杠桿率有望整體下調(diào)，核心競爭要素轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y源、產(chǎn)品品牌、融資成本、多元化業(yè)務(wù)布局等。而房企杠桿率相對穩(wěn)定會(huì)帶來土地成交量的相對穩(wěn)定，行業(yè)供給總量相對穩(wěn)定，供需格局穩(wěn)定，政策對沖減弱。中長期來看，優(yōu)質(zhì)龍頭房企的業(yè)績增速穩(wěn)定性加強(qiáng)，債務(wù)可控安全性增加，分紅確定性增加，長期估值上行。
　　打開藍(lán)籌長期估值上行區(qū)間。A股重點(diǎn)推薦萬科A、保利地產(chǎn)、金科股份、世茂股份、南京高科、金地集團(tuán)、中南建設(shè)、陽光城，H股推薦融創(chuàng)中國、中國金茂、世茂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、龍光集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、禹洲集團(tuán)等。物業(yè)板塊繼續(xù)關(guān)注A股招商積余、新大正；H股中海物業(yè)、寶龍商業(yè)、佳兆業(yè)集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊；行業(yè)基本面下行。