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投資要點(diǎn)：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（20/11/7-20/11/13）主流45城一手房成交620萬平，環(huán)比-12%；其中，一二線環(huán)比-8%、三四線環(huán)比-25%；11月截至上周累計(jì)一手房月成交同比+16%，較10月提升13pct；其中一二線同比+16%、三四線同比+15%，分別較10月+13pct和+12pct。上周14個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交141萬平，環(huán)比-6%。庫存方面，上周15城推盤217萬平米，環(huán)比+36%；對應(yīng)周成交/推盤比為0.87倍，低于7、8、10月的1.00倍、0.95倍、1.10倍，高于9月的0.65倍。截至上周末，15城可售面積為9,587萬平米，環(huán)比+0.3%；3個(gè)月移動平均去化月數(shù)為9.7個(gè)月，環(huán)比上升0.1個(gè)月，目前行業(yè)處于加庫存階段、但依然處于低庫存階段、并本輪加庫存過程料將較為糾結(jié)。
　　主要政策新聞：全國10月CPI同比上漲0.5%，環(huán)比下降0.3%，其中居住價(jià)格同比下降0.7%，環(huán)比上漲0.1%；全國10月份人民幣貸款增加6,898億元，同比多增285億元，其中住戶部門貸款增4,331億，同比多增121億元；昆明加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管，?？顚Ｓ?，監(jiān)管額度為項(xiàng)目預(yù)售總額30%；佛山五區(qū)重點(diǎn)推介52個(gè)城市更新項(xiàng)目，改造面積2,434萬平米，圍繞舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊開展；自然資源部印發(fā)土地征收成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，占用永久基本農(nóng)田等情形將不得批準(zhǔn)；東莞港發(fā)布未來15年總體規(guī)劃，未來將形成四大港區(qū)；銀保監(jiān)會發(fā)布通知，禁止保險(xiǎn)資金投資直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)的企業(yè)，包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅（注：該條列此前就有，并非新增）；最高人民法院發(fā)布意見，支持深圳土地管理制度改革，促進(jìn)土地資源合理流轉(zhuǎn)。
　　公司動態(tài)跟蹤：招商蛇口10月銷售金額260.3億元，同比+52.6%，發(fā)行不超過人民幣10.4億元債券，票面利率為4.15%，公司副總經(jīng)理張林先生辭任；龍湖集團(tuán)10月銷售金額280.1億元，同比+3.7%，發(fā)行2026到期3.5億美元利率5.25%的優(yōu)先票據(jù)；陽光城1-10月累計(jì)銷售金額1700.5億元，同比+3.6%；首開股份10月銷售金額93.2億元，同比+19.4%；寶龍地產(chǎn)10月銷售金額81.0億元，同比+50.5%；禹洲集團(tuán)10月銷售金額115.2億元，同比+25.2%；融創(chuàng)中國建議分拆融創(chuàng)服務(wù)于港交所主板獨(dú)立上市；招商積余下期擬減持公司股份數(shù)量不超過5,301.7萬股，不超過公司總股本5%；新城悅服務(wù)6,286萬元收購大連華安物管股權(quán)，占目標(biāo)公司股權(quán)總額60%；中國奧園擬國際發(fā)售美元優(yōu)先票據(jù)，所得款項(xiàng)將用于現(xiàn)有境外債務(wù)再融資。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.16%，滬深300指數(shù)下跌0.59%，相對收益為-0.57%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在28個(gè)板塊排名中排第20位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：京能置業(yè)、招商積余、泰禾集團(tuán)、中潤資源、新潮實(shí)業(yè)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為深深房A、外高橋、浦東金橋、中體產(chǎn)業(yè)、陽光股份。
　　投資建議：我們依然看好房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，房企融資新規(guī)料將影響供給結(jié)構(gòu)，金融能力的約束和運(yùn)營能力的倡導(dǎo)，料將推動行業(yè)門檻提升、并減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善，而由杠桿主導(dǎo)過渡至運(yùn)營主導(dǎo)，也料將減少周期波動、助力行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。目前房地產(chǎn)處于估值和倉位的歷史雙底部，優(yōu)質(zhì)房企價(jià)值重估空間巨大。我們重申房地產(chǎn)板塊“推薦”評級、重申物管板塊“推薦”評級，推薦：1）住宅開發(fā)：A股：萬科A、金科股份、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、陽光城、中南建設(shè)；H股：世茂集團(tuán)、旭輝控股、融創(chuàng)中國、龍光集團(tuán)、美的置業(yè)、中國奧園、中國金茂；2）物業(yè)管理：碧桂園服務(wù)、招商積余、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、新大正、保利物業(yè)、綠城服務(wù)，建議關(guān)注：寶龍商業(yè)；3）商業(yè)地產(chǎn)：龍湖集團(tuán)、新城控股、寶龍地產(chǎn)、大悅城，建議關(guān)注：華潤置地；4）物流地產(chǎn)：ESR、南山控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：新冠肺炎疫情影響超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊