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策略：從追求爆發(fā)到追求永續(xù)
　　展望2021年，我們預計房地產融資長效機制有望打破房企通過高杠桿謀求擴張的路徑依賴，擁有更健康財務杠桿、無息杠桿、多元化資產和產業(yè)鏈話語權的企業(yè)將具備更強的競爭優(yōu)勢。重點推薦：萬科A、金地集團、中南建設、中交地產、華發(fā)股份、招商積余、新大正、大悅城。
　　行業(yè)：疫情不改強韌性，千磨萬擊還堅勁
　　新冠疫情一度打破了地產行業(yè)穩(wěn)態(tài)，但也見證了市場韌性。7月之前，流動性寬松、地方支持性政策頻出等因素推動滯后需求集中回補兌現7月之后，穩(wěn)健的需求疊加供給放量，銷售延續(xù)修復節(jié)奏。市場去化率整體依然保持在60%左右相對平穩(wěn)水平，庫存量近年持續(xù)提升。
　　政策：“三條紅線”開啟供給側改革，調控定力貫穿“十四五”
　　2020年中央地產表述延續(xù)房住不炒主基調，下半年后疫情時代下因城施策回歸常態(tài)，“三道紅線”融資管控作為供給側改革的重要方向，開啟長效機制全新時代。根據“十四五”規(guī)劃，未來5年行業(yè)政策基調預計在延續(xù)房住不炒定力的同時，進一步強調長效機制建設，戶籍制度和供地管理有望加速房地產市場人、地要素的市場化改革，賦予行業(yè)長期的健康發(fā)展活力。
　　企業(yè)：模式不破不立，龍頭優(yōu)勢強化
　　20年1-10月百強房企銷售額同比+9%，市占率較19年+2pct；前三季度A股龍頭房企歸母凈利占比+5pct，業(yè)績集中度提升；頭部房企拿地趨于謹慎，1-8月十強、30強房企拿地額同比增速較19年分別下降9、1pct?！叭兰t線”新政下，優(yōu)質房企穩(wěn)健發(fā)展價值將得以重新審視。
　　2021年核心判斷：銷售、投資額同比預計平穩(wěn)下行，景氣度呈結構性
　　我們預計2021年一二線上行、三線及以下收縮的情況將深化，全國銷售面積、金額同比-1.9%、+1.3%。2021年施工投資也將向一二線城市進一步傾斜，新開工、竣工、施工面積同比-3%、+5%、+4%，土地購置費同比+3%，開發(fā)投資增速回落至5.2%。
　　多元化：大浪淘沙，看物管和經紀弄潮
　　近兩年房企供給側改革提速，兩大多元化方向——物業(yè)管理和地產經紀行業(yè)愈發(fā)成熟。疫情凸顯物管服務高成長+穩(wěn)定性特點，行業(yè)增長韌性在政策東風、龍頭升維模式、出圈城市服務等事件后進一步強化。存量房時代打開經紀業(yè)務增長空間，渠道話語權強化，龍頭引領產業(yè)互聯網融合發(fā)展，B端賦能和C端粘性雙向發(fā)力，家裝、金融等新業(yè)務探索帶來想象空間。
　　風險提示：行業(yè)政策推進的節(jié)奏、范圍和力度存在不確定性；行業(yè)基本面下行風險；部分房企經營風險。