>> 中金公司-金穩(wěn)委會(huì)議后房地產(chǎn)債券投資策略-220318
| 上傳日期： |
2022/3/18 |
大小： |
108KB |
| 格式： |
pdf 共1頁(yè) |
來(lái)源： |
中金公司 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
許艷,王瑞娟,雷文斕,于杰,汪晴,袁文博 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
|
|
事件
3 月16 日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議1，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題。會(huì)議由中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理、金融委主任劉鶴主持，有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志參加會(huì)議。會(huì)議提出堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，全力保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，保持資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，關(guān)于房地產(chǎn)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局分別召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹國(guó)務(wù)院金融委專(zhuān)題會(huì)議精神表示。針對(duì)房地產(chǎn)方面，人民銀行2提出堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；銀保監(jiān)會(huì)3提出將鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，不過(guò)仍然堅(jiān)持“房住不炒”定位；證監(jiān)會(huì)4表示將積極配合相關(guān)部門(mén)有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；外匯局5表示將配合有關(guān)部門(mén)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。此外，財(cái)政部負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)問(wèn)題答記者問(wèn)，綜合考慮各方面情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件6。
點(diǎn)評(píng)
一、 會(huì)議召開(kāi)背景——近期房地產(chǎn)債再次大幅下挫，政策預(yù)期落空導(dǎo)致股債齊跌。（1）是房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)持續(xù)下滑。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022 年1-2 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比下滑接近20%，銷(xiāo)售持續(xù)下滑反映了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需求較弱，購(gòu)房者預(yù)期悲觀可能是主要原因，當(dāng)然房企資金短缺情況下土儲(chǔ)不足也是一個(gè)重要的原因。（2）民企信用事件擾動(dòng)，機(jī)構(gòu)出庫(kù)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。2021 年10 月以來(lái)境內(nèi)外民企地產(chǎn)信用事件頻發(fā)，在銷(xiāo)售走弱、再融資繼續(xù)收緊、評(píng)級(jí)下調(diào)等多方面影響下，暴露風(fēng)險(xiǎn)的主體范圍持續(xù)擴(kuò)大。在此背景下，主流機(jī)構(gòu)有一定地產(chǎn)“一刀切”傾向，加上股債雙跌使得理財(cái)面臨一定贖回壓力，綜合導(dǎo)致部分相對(duì)優(yōu)質(zhì)民企債券也受到波及，出現(xiàn)明顯的價(jià)格走低。
二、 去年四季度以來(lái)特別是節(jié)后房地產(chǎn)支持政策頻出，在融資、預(yù)售資金監(jiān)管、并購(gòu)、銷(xiāo)售多個(gè)維度防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，但行業(yè)內(nèi)部分化在明顯擴(kuò)大，尤其是弱資質(zhì)房企并未得到明顯改善。（1）融資方面，在此前過(guò)緊情況下的邊際放松，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好難以回升導(dǎo)致實(shí)際效果不佳。具體的，境內(nèi)債券融資2021 年底開(kāi)始改善，但高度集中在國(guó)企和少數(shù)幾家優(yōu)質(zhì)民企，美元債和信托則仍在持續(xù)壓縮。（2）預(yù)售資金監(jiān)管方面，迫于“保交房”壓力，住建部門(mén)和監(jiān)管銀行很難有實(shí)質(zhì)性放行，從目前地區(qū)預(yù)售資金監(jiān)管制度看，也是前期過(guò)度收緊的邊際放松，而且多因企施策為原則，實(shí)行差異化監(jiān)管，部分具體方案實(shí)際上還有邊際收緊，比如監(jiān)管銀行要求統(tǒng)一招標(biāo)擇優(yōu)選取預(yù)售資金監(jiān)管銀行、嚴(yán)禁在監(jiān)管賬戶(hù)外收取購(gòu)房款。（3）收并購(gòu)方面，雖然有并購(gòu)貸款、債券發(fā)行，但并購(gòu)類(lèi)中票資金目前尚未有用于問(wèn)題民企項(xiàng)目處置的。（4）銷(xiāo)售方面，部分地區(qū)首付比例降低、房貸利率下調(diào)和部分購(gòu)房資格的放開(kāi)有助于銷(xiāo)售，但力度比較大的政策局限在此前銷(xiāo)售跌幅較大的城市，而且從目前的銷(xiāo)售來(lái)看刺激效果有限。綜合來(lái)看，四大類(lèi)政策的陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)邊際利好，但執(zhí)行層面仍各自面臨一定局限性。由于各監(jiān)管政策并未同步實(shí)施，疊加金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，導(dǎo)致弱資質(zhì)企業(yè)現(xiàn)金流尚未有本質(zhì)改善。本次金穩(wěn)委統(tǒng)一定調(diào)發(fā)聲，一定程度上有助于監(jiān)管協(xié)調(diào)和后續(xù)政策的執(zhí)行。我們預(yù)計(jì)后續(xù)銷(xiāo)售端、融資端等政策的放松仍將繼續(xù)，如果銷(xiāo)售回升和保交房壓力放緩，預(yù)售資金監(jiān)管比例的放松也有望看到。
三、 后續(xù)看，房地產(chǎn)債仍面臨一定擾動(dòng)因素，包括：（1）境內(nèi)外債券到期壓力比較大，其中境內(nèi)債券3 月到期壓力較大，美元債3-4 月和6-7 月均為到期高峰。（2）3-4 月將進(jìn)入年報(bào)披露高峰，除房企盈利下滑外，表外負(fù)債是否會(huì)入表導(dǎo)致感性債務(wù)大幅提升值得關(guān)注。（3）境內(nèi)外負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)可能繼續(xù)。
我們認(rèn)為，隨著金穩(wěn)委和金融監(jiān)管部門(mén)的密集統(tǒng)一發(fā)聲，后續(xù)支持政策協(xié)調(diào)有望得到改善，短期來(lái)看，對(duì)于投資者的信心提振作用較為明顯，境內(nèi)外地產(chǎn)債有望企穩(wěn)。中期來(lái)看，目前發(fā)聲部門(mén)仍集中于金融端，需關(guān)注對(duì)于金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好的實(shí)質(zhì)提振作用和弱資質(zhì)民企的融資恢復(fù)情況。理論上講，融資恢復(fù)需與銷(xiāo)售和現(xiàn)金流改善作為提前，因此需密切關(guān)注銷(xiāo)售刺激政策是否向高能級(jí)城市傳導(dǎo)以及實(shí)際刺激效果、預(yù)售資金監(jiān)管的邊際改善情況以及3-4 月到期高峰和業(yè)績(jī)披露高峰是否出現(xiàn)超預(yù)期信用事件帶來(lái)市場(chǎng)擾動(dòng)。投資建議方面：其一，國(guó)企總體信用資質(zhì)良好，后續(xù)融資端和市場(chǎng)占有率有望持續(xù)加強(qiáng)，仍然可以作為城投分散投資品種。其二，對(duì)于估值波動(dòng)不敏感的投資者，可以介入部分信用資質(zhì)良好、受到市場(chǎng)大幅調(diào)整影響的超調(diào)龍頭個(gè)券，這類(lèi)企業(yè)具有銷(xiāo)售去化仍然有保障、融資偏長(zhǎng)期使得到期壓力相對(duì)可控、與市場(chǎng)積極主動(dòng)溝通且 |
|
