>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報2022W39：政策加碼自上而下，新房成交同環(huán)比繼續(xù)改善-221004
| 上傳日期： |
2022/10/5 |
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| 1220KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周樣本城市新房、二手房成交面積同環(huán)比大幅改善，樣本30城新房成交面積同比+34.5%，環(huán)比+54.0%，銷售繼上周進一步回暖，單周量能僅次于今年6月末的最高點，得益于（1）近期中央地方政策暖風頻吹，包括本周周四周五中央密集“自上而下”出臺房地產(chǎn)寬松政策；8月以來地方政策放松頻次及力度亦有所提升，政策端多重利好提振市場信心；（2）臨近月末，房企加大了推盤促銷力度，供銷兩端“銀十”熱度漸起；疊加季度末集中備案、去年7月以來單月銷售基數(shù)顯著下行，本周同比主動、被動均進一步改善。
本周中央較為罕見地“自上而下”出臺了一系列寬松政策，在需求側，央行取消部分城市首套房房貸利率下限限制、下調住房公積金貸款利率，財政部對換購住房給予個稅優(yōu)惠；在供給側，央行首提保交樓“視需要適當加大力度”。我們認為這進一步強化了未來自上而下政策放松的預期，國慶及節(jié)后銷售有望進一步提振與復蘇，疊加10-12月受基數(shù)、供銷旺季等因素影響，同比或將維持改善趨勢。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-2.4%，落后大盤1.09個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第11名。本周上漲個股共12支，較上周減少26支，下跌股數(shù)為125支。
新房成交情況：本周30個城市新房成交面積為557.1萬平方米，環(huán)比提升54.0%，同比提升34.5%，其中樣本一線城市的新房成交面積為114.1萬方，環(huán)比16.3%，同比16.4%；樣本二線城市為308.4萬方，環(huán)比66.2%，同比39.7%；樣本三線城市為134.7萬方，環(huán)比72.1%，同比40.8%。從今年累計39周新房成交面積同比看，樣本30城共計11721.5萬方，同比下降-32.6%；一線城市為2486.1萬方，同比-24.3%；二線城市為6666.3萬方，同比-31.3%；三線城市為2569.1萬方，同比-41.5%。
二手房成交情況：本周我們跟蹤的11個重點城市二手房成交面積合計139.0萬方，環(huán)比增長8.0%，同比增長62.1%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為44.2萬方，環(huán)比21.7%；樣本二線城市為76.4萬方，環(huán)比4.5%；樣本三線城市為18.4萬方，環(huán)比-4.3%。
重點公司境內信用債情況：償還量增加，發(fā)債利率漲跌不一。根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（9.26-10.2）共發(fā)行房企信用債10只，環(huán)比減少6只；發(fā)行規(guī)模共計111.51億元，環(huán)比減少56.49億元，總償還量151.12億元，環(huán)比增加29.88億元，凈融資額為-39.61億元，環(huán)比減少86.37億元。主體評級方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評級以AAA（70.8%）為主要構成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般中期票據(jù)（37.7%）、證監(jiān)會ABS（26.9%）為主要構成。債券期限方面，本周以3-5年（48.4%）的債券為主。
投資建議：政策會遲到但不會不到，臨近大會，政策預期也會逐步變濃，我們認為地產(chǎn)“進可攻退可守”：進，政策出臺到位，地產(chǎn)股賺相對+絕對收益；退，政策沒完全到位，地產(chǎn)股賺相對收益。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評級。推薦關注：開發(fā)：A股華發(fā)股份、保利發(fā)展、濱江集團、建發(fā)股份、招商蛇口、萬科A、金地集團，H股綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展。物業(yè)：華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務、保利物業(yè)。
風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應，疫情反復影響超預期。
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