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周度觀點(diǎn)：國慶前夕中央出臺(tái)政策組合拳，包括階段性放寬部分城市首套房貸款利率下限、下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率、換購住房個(gè)人所得稅退稅，同時(shí)沈陽、杭州、金華等城市政策持續(xù)放松，政策端正有望迎來新一輪寬松期。從國慶成交（10.1-10.7）看，24城新房日均成交套數(shù)較2021年、2020年同期分別下滑39%、47%，銷售仍未見明顯復(fù)蘇。但貝殼統(tǒng)計(jì)的50城二手房國慶日均成交套數(shù)同比增長約54%，較2020年同期增長約3%，政策春風(fēng)下二手房市場(chǎng)已率先回溫，隨著政策效應(yīng)逐步累積，預(yù)計(jì)四季度新房市場(chǎng)有望逐步修復(fù)，但考慮民企信用修復(fù)需要時(shí)間，預(yù)計(jì)房企間銷售仍將延續(xù)分化。投資建議方面，強(qiáng)信用的央國企及優(yōu)質(zhì)民企將更加受益政策的寬松，銷售端有望率先修復(fù)，持續(xù)看好銷售、投資占優(yōu)的強(qiáng)信用企業(yè)如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、天健集團(tuán)等。物管板塊建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)可控、綜合實(shí)力突出的央國企及優(yōu)質(zhì)民企，如招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。同時(shí)建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如偉星新材、東方雨虹、科順股份、海螺水泥。
　　政策環(huán)境監(jiān)測(cè)：1）中央政策密集調(diào)整，百強(qiáng)降幅持續(xù)收窄；2）上海第三批供地收官，土拍冷熱分化。
　　市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)：1）24城國慶網(wǎng)簽數(shù)據(jù)同比下滑。國慶假期24城新房日均成交1039套，較2021年、2020年同期分別下滑39%、47%?？紤]網(wǎng)簽備案滯后，重點(diǎn)關(guān)注未來兩周成交數(shù)據(jù)變化。2）改善型需求占比環(huán)比上升。2022年8月32城商品住宅成交中，90平以上套數(shù)占比環(huán)比升1.6pct至78.9%。3）庫存環(huán)比略降，短期維持穩(wěn)定。16城商品住宅取證庫存10249萬平，環(huán)比降1.7%。以銷定產(chǎn)情形下絕對(duì)庫存或維持穩(wěn)定。4）土地成交、溢價(jià)率回落，二線占比提高。本周（9.26-10.2，下同）百城土地供應(yīng)建面7374.8萬平、成交建面4036.8萬平，環(huán)比升29.3%、降2.6%；成交溢價(jià)率1.5%，環(huán)比降1.8pct。其中一、二、三線成交建面分別占比12%、36.1%、51.9%，環(huán)比分別降2.3pct、升13.4pct、降11pct。
　　資本市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：1）地產(chǎn)債：本周境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行82億元，環(huán)比減少47億元；海外債發(fā)行8.7億美元，環(huán)比增加6.6億美元；發(fā)債利率2.75%-7.875%，可比利率較前次有升有降。2）地產(chǎn)股：本周房地產(chǎn)板塊跌2.50%，跑輸滬深300（-1.33%）；當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）11.2倍，估值處于近五年75.04%分位。本周上市房企50強(qiáng)漲跌幅排名前三為金地集團(tuán)、大唐集團(tuán)控股、招商蛇口。本周滬深港股通北向資金凈流入前三房企為新城控股、我愛我家、天健集團(tuán)；南向資金凈流入前三房企為中海發(fā)展、碧桂園、華潤置地。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）長假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，存在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能失真的風(fēng)險(xiǎn)