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9月銷售123億、同比-6%，累計(jì)銷售1,051億、同比-18%，均顯著優(yōu)于行業(yè)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司9月銷售額123億元，同比-5.5%，高于Top50房企平均增速-29.3%；銷售面積28萬平，同比+33.0%；銷售均價(jià)4.4萬元/平，同比-29.0%。前9月累計(jì)銷售額1,051億元，同比-18.4%，遠(yuǎn)好于Top50房企均值-42.9%；累計(jì)銷售面積204萬平，同比-24.2%；累計(jì)銷售均價(jià)5.2萬元/平，同比+7.7%。公司前期公布的2022年銷售額目標(biāo)為1,500-1,600億元，對(duì)應(yīng)降幅為-11%~-5%，目前已累計(jì)完成66%-70%；考慮到公司21H2至今拿地積極，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售將進(jìn)入改善通道，并且杭州近期頻頻放松限購(gòu)、落戶，拿地積極之下公司Q4銷售彈性較大，全年大概率將完成銷售目標(biāo)。
　　前9月累計(jì)拿地570億、同比+3%，對(duì)應(yīng)拿地/銷售金額比54%、拿地逆勢(shì)擴(kuò)張。根據(jù)公司公告，2022年9月16日，公司競(jìng)得杭州三批供地中3宗地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，合計(jì)拿地面積17萬方、對(duì)應(yīng)69億元，不完全統(tǒng)計(jì)下對(duì)應(yīng)9月拿地強(qiáng)度達(dá)56%，公司繼續(xù)保持積極拿地態(tài)度。經(jīng)我們匯總公司公告統(tǒng)計(jì)，公司前9月累計(jì)拿地金額達(dá)570億元，同比+2.8%，其中杭州占比89%，其中權(quán)益拿地額297億元、權(quán)益比例52%；拿地面積337萬平，同比-1.3%；拿地均價(jià)1.7萬元/平，同比+4.2%。前9月累計(jì)拿地/銷售金額比54%，拿地/銷售面積比165%，拿地/銷售均價(jià)比33%。公司持續(xù)積極加倉(cāng)拿地，將推動(dòng)公司后續(xù)銷售改善彈性。截至22H1末，公司總可售貨值3,200億元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分別占比62%、22%和16%，土儲(chǔ)量多質(zhì)優(yōu)。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資保持通暢、并成本保持低位，持續(xù)助力公司逆勢(shì)積極擴(kuò)張。截至22H1末，公司持續(xù)處于三條紅線綠檔，剔預(yù)負(fù)債率65.5%，凈負(fù)債率85.8%，現(xiàn)金短債比1.1倍。22H1末有息負(fù)債558億元，同比+21%；其中銀行貸款和債券類分別占比78%和22%；平均融資成本低至4.70%，較21年繼續(xù)下降20BP。2月至今公司成功發(fā)行3筆債券：2/23短融7.2億元/3.55%/1年，7/1短融9.7億元/3.90%/1年，8/19中票9.4億元/4.80%/2年，融資渠道持續(xù)保持暢通，逆境中融資優(yōu)勢(shì)凸顯。
　　投資分析意見：銷售優(yōu)于行業(yè)，拿地保持積極，維持“買入”評(píng)級(jí)。濱江集團(tuán)深耕杭州30載，公司自2015年開始銷售換擋加速，2021年銷售額達(dá)1,691億元，行業(yè)銷售排名第22。近年來公司積極拿地?cái)U(kuò)張，2015-21年拿地/銷售金額比均值達(dá)60%，2022年前三季度達(dá)54%，并計(jì)劃2022年權(quán)益拿地額/權(quán)益回款比達(dá)60%，公司拿地聚焦于大杭州區(qū)域，目前可售貨值中杭州占比62%，將賦予公司后續(xù)更強(qiáng)的銷售彈性和毛利率彈性。公司也是近期民企中唯一積極并購(gòu)的房企，彰顯資金實(shí)力，也有利于后續(xù)市占率和權(quán)益比的提升?？紤]到公司拿地積極，我們上調(diào)公司22-24年每股收益預(yù)測(cè)分別為1.22/1.40/1.61元（原1.17/1.35/1.55元），對(duì)應(yīng)22/23PE為8.6/7.5X，我們按照22年目標(biāo)PE11X，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至13.40元/股（原11.70元），維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，去化率不及預(yù)期，融資收緊、成本上升。