>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)政策分析框架要素更新暨930政策點(diǎn)評(píng)：政策頻出體現(xiàn)“降本促需”緊迫性，低預(yù)期下或強(qiáng)化風(fēng)格切換-221009
| 上傳日期： |
2022/10/10 |
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| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
趙可,路暢 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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摘要：政策本身的關(guān)鍵詞或有二：需求端“降成本”以及“由城市級(jí)別政策轉(zhuǎn)為部分總量政策響應(yīng)”，意義較大；當(dāng)前時(shí)點(diǎn)觀察政策三目標(biāo)較年初仍未明顯好轉(zhuǎn)，或?qū)е抡哌M(jìn)一步放松：a.經(jīng)濟(jì)方面，不論是從“增長”還是“就業(yè)”角度，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的下行壓力較大；b.民生方面，當(dāng)前房價(jià)面臨的下行壓力未得到明顯緩解，居民資產(chǎn)貶值的民生問題仍存在，老百姓“買漲不買跌”的思維與“量在價(jià)前”的邏輯造成房價(jià)與銷售的惡行循環(huán)，打破慣性需要更強(qiáng)的政策刺激；c.防范風(fēng)險(xiǎn)方面，2季度A股房企資金鏈由于6月銷售短暫回暖而小幅轉(zhuǎn)正，但三季度轉(zhuǎn)負(fù)概率極大，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)仍未完全化解；認(rèn)為該政策信號(hào)意義大于實(shí)際作用，是低預(yù)期下的邊際修復(fù)，亦或是風(fēng)格切換的催化劑。
事件：
9月29日央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，提出對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
9月30日財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，在2022年10月1日至2023年12月31日期間，納稅人出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在同一城市重新購買住房的，可按規(guī)定申請(qǐng)退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。
中國人民銀行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
點(diǎn)評(píng)：
一、對(duì)于政策本身的理解：關(guān)鍵詞或有二：需求端“降成本”以及“由城市級(jí)別政策轉(zhuǎn)為部分總量政策響應(yīng)”，意義較大
下調(diào)公積金貸款利率或是對(duì)29日放松商業(yè)貸款利率下限政策的補(bǔ)充（詳見9月30日?qǐng)?bào)告《房價(jià)下行觸發(fā)政策呵護(hù)、穩(wěn)需求短期或強(qiáng)于降成本》），二者相同點(diǎn)均為只下調(diào)首套貸款利率而二套貸款利率不變，有利于修復(fù)過度擔(dān)憂政策響應(yīng)速度的預(yù)期；
購房個(gè)稅退還是對(duì)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減免，更側(cè)重于降成本，本次購房個(gè)稅退還是自2006年后第一次調(diào)整購房個(gè)稅，意味著當(dāng)前需求端壓力或可與歷史底部相比，部分未在11-12、14-15年使用的政策工具或有望在后續(xù)使用，政策放松存在超預(yù)期的可能性，同時(shí)，其余交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減免及中介費(fèi)率降低的預(yù)期空間被打開（當(dāng)前已有部分城市因城施策出臺(tái)了契稅減免政策）。個(gè)稅退還政策與29日放松商業(yè)貸款利率下限政策一樣規(guī)定了具體時(shí)點(diǎn)（商貸下限為22年底前，個(gè)稅退還時(shí)點(diǎn)為23年底前）。
三點(diǎn)結(jié)論：
a.節(jié)前地產(chǎn)密集出臺(tái)“降本促需”政策，我們已于9月30日發(fā)布政策點(diǎn)評(píng)，《房價(jià)下行觸發(fā)政策呵護(hù)、穩(wěn)需求短期或強(qiáng)于降成本》，認(rèn)為本次政策主要落腳降剛性及改善性需求的購房成本。購房成本主要包括以下幾個(gè)方面：（1）居民購房款，與首付比例及普通住房標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)；（2）貸款支出，與商業(yè)貸款，公積金貸款，本金以及利息等相關(guān)；（3）交易稅費(fèi)，一手房如契稅、印花稅及維修基金等，二手房除此之外還有增值稅及個(gè)人所得稅等；（4）包括二手房在內(nèi)的中介費(fèi)。十一前放松的幾項(xiàng)政策對(duì)部分群體釋放剛性和改善性需求的成本有所降低，主要落腳點(diǎn)在上述環(huán)節(jié)的貸款支出和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)上，認(rèn)為后續(xù)仍有更多環(huán)節(jié)具備降成本空間和可能，尤其在部分城市的剛性和改善性需求的首付比例上。
b.政策均設(shè)置有效期，同時(shí)政策整體不再一刀切，一方面，這與今年年內(nèi)很多政策一致，體現(xiàn)政策的區(qū)間管理和相機(jī)抉擇意味，對(duì)于基本面的意義在于底部的均衡出現(xiàn)雖然晚于歷史周期底部，但導(dǎo)致后續(xù)政策收緊的壓力或也更小；另一方面，也有利于釋放近月等待政策落地的觀望購房資金，三季度銷售低迷，一部分原因是大家觀望等待更有利的購房條件，而目前政策已經(jīng)給出時(shí)間窗口期。
c.在今年5、6月份出現(xiàn)了因城施策放松政策密集出臺(tái)的窗口期，當(dāng)下我們認(rèn)為或是第二個(gè)政策放松的窗口期，或更多是以國家部門出臺(tái)相應(yīng)政策為主。此類政策對(duì)市場的信號(hào)意義較大，而經(jīng)歷此前7-8月份的低迷，市場預(yù)期或已壓低，目前政策出臺(tái)即超預(yù)期的概率較大。
二、當(dāng)前政策分析框架變量更新：政策三目標(biāo)較年初仍未明顯好轉(zhuǎn)，或?qū)е抡哌M(jìn)一步放松
我們?cè)?2年初發(fā)布深度報(bào)告《房地產(chǎn)行業(yè)政策分析框架1.0》，其中提及房地產(chǎn)業(yè)本身盯住的三大目標(biāo)，即“經(jīng)濟(jì)”、“民生”和“風(fēng)險(xiǎn)防范”，從當(dāng)前情況看：
a.經(jīng)濟(jì)方面，不論是從“增長”還是“就業(yè)”角度，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的下行壓力較大。我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)方面至少包含“增長”及“就業(yè)”兩個(gè)角度，從增長角度看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)作為穩(wěn)增長的關(guān)鍵因素，無論宏觀層面還是城市層面再次受到關(guān)注，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于出清轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，再加上疫情的持續(xù)反復(fù)，新開工及投資數(shù)據(jù)持續(xù)低迷，竣工方面我們于18年提
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