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9月銷售額同比+50%，弱市下表現(xiàn)亮眼，前9月銷售額排名提升至第6名。2022年9月，公司銷售金額350.5億元，同比+50.2%；銷售面積95.2萬平，同比-3.7%；銷售均價(jià)36,811元/平，同比+56.2%；2022年1-9月，公司累計(jì)銷售金額2,016.1億元，同比-16.3%；累計(jì)銷售面積753.0萬平，同比-27.5%；銷售均價(jià)26,774元/平，同比+15.3%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，9月50家房企單月銷售額、銷售面積同比分別為-29%、-34%，累計(jì)同比分別為-43%、-44%；公司9月單月銷售金額同比大增，且9月單月銷售和累計(jì)銷售表現(xiàn)均顯著優(yōu)于行業(yè)均值。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司1-9月銷售額全國(guó)排行第6名，較21年提升1名。
　　9月拿地/銷售額比26%，前9月達(dá)51%，聚焦核心城市、提升資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)濃度。2022年9月，公司新增建面46.6萬平，同比-54%；拿地金額92.0億元，同比-31%；拿地/銷售金額比26%，拿地/銷售面積比49%；9月公司拿地項(xiàng)目聚焦上海、深圳、杭州、蘇州、合肥等核心一二線城市，進(jìn)一步提升資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)濃度。2022年1-9月，公司累計(jì)新增建面593.0萬平，同比-45%；累計(jì)拿地金額1,027.4億元，同比-33%；拿地/銷售金額比51%，拿地/銷售面積比79%；平均樓面地價(jià)17,325元/平，占比銷售均價(jià)65%。至2022H1末，公司總未竣工面積5,482萬方，可覆蓋21年銷售面積3.7倍，土儲(chǔ)資源充裕。
　　三道紅線維持綠檔，逆境融資優(yōu)勢(shì)凸顯，助力公司更積極擴(kuò)張。22H1末，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為62.4%、49.0%，現(xiàn)金短債比1.5，三道紅線指標(biāo)處于綠檔。22H1融資成本僅4.1%，較21年-38bp，融資成本保持低位。2022年至今，公司合計(jì)發(fā)行2筆公司債、3筆中票、4筆超短融、4筆ABS、2筆ABN，合計(jì)募資達(dá)226億元人民幣，加權(quán)票面利率僅3.0%。當(dāng)前公司融資通道暢通、融資成本持續(xù)低位，逆境中的融資優(yōu)勢(shì)也將推動(dòng)公司將在更少的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之下，實(shí)現(xiàn)更積極的擴(kuò)張。此外，4月5日，公司公告與長(zhǎng)城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，8月2日，公司公告與半島城邦房地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，公司多維度積極參與民企紓困，有助于公司補(bǔ)充大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源。
　　投資分析意見：9月銷售逆勢(shì)大增，拿地聚焦核心城市，維持“買入”評(píng)級(jí)。招商蛇口在重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲(chǔ)備含金量極高。在目前行業(yè)遭遇資金困境之時(shí)，公司融資端開始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢(shì)凸顯，同時(shí)公司保持積極擴(kuò)張策略，有助于后續(xù)銷售實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，并拿地隱含毛利率已顯著回升，預(yù)示著后續(xù)盈利能力的改善。我們維持公司2022-2024年每股收益預(yù)測(cè)為1.28/1.41/1.57元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)超預(yù)期擴(kuò)圍。