>> 海通證券-2022年10月海通證券研究所向外發(fā)送報(bào)告清單1-221011
| 上傳日期： |
2022/10/11 |
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| 格式： |
pdf 共64頁 |
來源： |
海通證券 |
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【內(nèi)容提要】
央行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，更好地支持剛性住房需求。2022年9月29日，《人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》正式發(fā)布：“一、對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?！?br> 我們認(rèn)為，續(xù)5月監(jiān)管層下調(diào)首套房商貸利率下限為“LPR減20PB”后，本次規(guī)定給予2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格同比\環(huán)比均連續(xù)下降城市，在2022年底前更大的新發(fā)放首套住房貸款利率下限的自主決定權(quán)。
70大重點(diǎn)城市中，符合2022年6-8月房?jī)r(jià)連續(xù)同環(huán)比均下降要求城市為23個(gè)。政策立足當(dāng)下差異化城市市場(chǎng)環(huán)境。
政策影響分析：不同程度上降低符合條件的各城市的購(gòu)房者成本。我們認(rèn)為，假設(shè)符合上述條件的各城市在2022年底前不同程度地降低新發(fā)放首套住房貸款利率下限（由下降0個(gè)百分點(diǎn)到下降2個(gè)百分點(diǎn)不等），則2022年調(diào)整政策的各地方購(gòu)房者的月還款額將從下降0%至下降16.46%不等。
從日本經(jīng)驗(yàn)看，有序出清債務(wù)和保持長(zhǎng)期低利率環(huán)境是長(zhǎng)期需求下行后行業(yè)重新走向穩(wěn)定的基礎(chǔ)。年內(nèi)5年期以上LPR三次降息疊加兩次下調(diào)首套房利率下限，政策效果有望在4Q后階段會(huì)有所體現(xiàn)。我們對(duì)年底銷售恢復(fù)不悲觀。
我們認(rèn)為，供需兩側(cè)逐步發(fā)力是趨勢(shì)?？紤]供給側(cè)債務(wù)問題并未完全解決，后階段產(chǎn)能受限，房企期待需求側(cè)快速回升，畢其功于一役的思維并不符合當(dāng)下環(huán)境。因此，我們認(rèn)為，后續(xù)供給側(cè)需要關(guān)注：1）差異化信貸政策；2）居民杠桿空間；3）人才引進(jìn)。需求側(cè)需要關(guān)注：1）保交樓資金到位及規(guī)模；2）4Q能否重啟專項(xiàng)債額度空間；3）棚改業(yè)務(wù)推動(dòng)力度。
投資建議：維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。2022年9月29日，A股滬深300指數(shù)2022年動(dòng)態(tài)PE在10.5倍，房地產(chǎn)板塊2022年動(dòng)態(tài)PE在10.1倍。
我們認(rèn)為，政策工具箱已打開，行業(yè)將持續(xù)面臨利好。地產(chǎn)穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)！我們判斷未來藍(lán)籌個(gè)股PE估值有望提升至10倍左右。
個(gè)股方面繼續(xù)看好：1）開發(fā)類：A股：萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、首開股份、新城控股；H股：中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、碧桂園、美的置業(yè)；3）物業(yè)：萬物云、碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余；4）文旅：華僑城A。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控加碼和行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。
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