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專注高端市場的頭部綜合物業(yè)服務(wù)商：綠城服務(wù)集團(tuán)成立于1998年，于2016年在港交所上市，截至2021年末，公司已覆蓋全國30個(gè)省、直轄市和自治區(qū)接管、咨詢及代管合同數(shù)目逾3800個(gè)，總合同服務(wù)面積約6.52億平方米。
　　物業(yè)行業(yè)是優(yōu)質(zhì)賽道邏輯不變：1）景氣度高位，行業(yè)空間廣闊：物業(yè)行業(yè)依然處在產(chǎn)業(yè)生命周期的快速成長期，預(yù)計(jì)至2025年，物業(yè)行業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊均有萬億的市場潛力；2）政策有望長期利好行業(yè)發(fā)展：疫情下，物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)治理職能獲政府認(rèn)可，部分地區(qū)對物業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)助；同時(shí)，相關(guān)政策鼓勵(lì)物業(yè)公司開展多種增值服務(wù)；3）頭部公司優(yōu)勢穩(wěn)固：行業(yè)競爭格局已比較穩(wěn)定，頭部物業(yè)公司未來或?qū)⒊掷m(xù)保持競爭優(yōu)勢，不斷提升市場份額。
　　三大業(yè)務(wù)板塊打造競爭力與持續(xù)發(fā)展能力：1）物業(yè)業(yè)務(wù)：公司基礎(chǔ)物業(yè)的在管面積與儲備面積快速增長，2021年底，公司在管面積規(guī)模全國第五；截至2021年末，公司平均物業(yè)費(fèi)3.21元/平/月，較高的物業(yè)費(fèi)單價(jià)反映出公司布局高能級城市與高端物業(yè)項(xiàng)目；2）園區(qū)業(yè)務(wù)：2021年，公司園區(qū)業(yè)務(wù)收入同比+30.3%，五大子版塊均錄得正增長；由于園區(qū)業(yè)務(wù)依托于物業(yè)項(xiàng)目存在，隨著公司在管面積持續(xù)增加，公司園區(qū)業(yè)務(wù)收入有望將持續(xù)增長；3）咨詢業(yè)務(wù)：公司咨詢業(yè)務(wù)主要服務(wù)于房地產(chǎn)周期類客戶，隨著地產(chǎn)行業(yè)見頂，預(yù)計(jì)該板塊業(yè)務(wù)在收入增速及利潤率上會面臨壓力。
　　投資建議：綠城服務(wù)是國內(nèi)老牌的高端物業(yè)服務(wù)商，規(guī)模上，公司位列全國前五；品牌上，綠城服務(wù)一直以高端物業(yè)定位深入人心；競爭力上，公司憑借高品質(zhì)服務(wù)在第三方招投標(biāo)市場保持較高的中標(biāo)率，同時(shí)在項(xiàng)目層面也贏得更高的提價(jià)可能與更大的提價(jià)空間。
　　公司在日常經(jīng)營中專注于維護(hù)優(yōu)良的客戶口碑，盈利增速并未作為最核心的指標(biāo)，隨著階段性的區(qū)域整合與內(nèi)部優(yōu)化到位，未來公司在經(jīng)營導(dǎo)向上或盈利與口碑并重，我們預(yù)計(jì)公司2022-2024年歸母凈利潤分別為8.72億、10.74億、12.43億，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)PE分別為13.9倍、11.3倍、9.7倍。首次覆蓋，給予“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)下行超預(yù)期、物業(yè)費(fèi)市場化進(jìn)度低于預(yù)期、行業(yè)空間測算不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)。