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22Q3業(yè)績(jī)同比降幅收窄，維持“增持”評(píng)級(jí)
　　公司10月24日發(fā)布三季報(bào)，1-3Q2022實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3058億元，同比-28%；歸母凈利潤(rùn)69億元，同比-38%。面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，公司繼續(xù)保持大局穩(wěn)定和較大業(yè)績(jī)體量，國(guó)企股東也在關(guān)鍵時(shí)刻提供了流動(dòng)性支持。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)22-24年EPS至0.50/0.57/0.64元?？杀裙?2年平均PE為8.4倍（Wind一致預(yù)期），考慮到流動(dòng)性壓力對(duì)公司經(jīng)營(yíng)造成的負(fù)面影響，我們認(rèn)為公司合理2022PE為6.5倍，下調(diào)目標(biāo)價(jià)至3.25元（前值3.75元，基于7.5倍2022PE），維持“增持”評(píng)級(jí)。
　　22Q3歸母凈利潤(rùn)同比降幅較22H1收窄，地產(chǎn)業(yè)務(wù)全力推進(jìn)“保交付”
　　22Q3公司營(yíng)收同比-30%，歸母凈利潤(rùn)同比-6%，歸母凈利潤(rùn)同比降幅較22H1收窄?？紤]到21Q4公司計(jì)提較多減值導(dǎo)致單季度虧損，2022全年的歸母凈利潤(rùn)同比表現(xiàn)有望繼續(xù)改善，但也取決于22Q4的交付和減值情況。地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司努力推進(jìn)“保交付”，Q3竣工/交付面積同比+33%/64%，1-3Q地產(chǎn)營(yíng)收同比-25%至1123億元?；I(yè)務(wù)方面，1-3Q新增合同金額同比-34%至3628億元，營(yíng)收同比-24%至1600億元，其中7-9月新簽合同金額逐月增長(zhǎng)。
　　加強(qiáng)大宗和存量物業(yè)銷售去化及回款，無(wú)新增拿地
　　22Q3公司繼續(xù)推進(jìn)住宅散售及大宗物業(yè)、存量物業(yè)、海外物業(yè)的去化，銷售面積同比-46%至281萬(wàn)平，銷售金額同比-53%至308億元，均較22H1有所改善。1-3Q公司銷售金額同比-57%至989億元，銷售回款1095億元，回款率達(dá)到111%。受制于去杠桿和現(xiàn)金流壓力，1-3Q公司沒有新增地塊。
　　22Q3順利兌付多筆債務(wù)，國(guó)企股東提供流動(dòng)性支持
　　由于狠抓回款、暫停拿地、降本增效，1-3Q公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額200億元，進(jìn)一步壓降有息負(fù)債203億元至2203億元。Q3公司向兩大國(guó)企股東上海地產(chǎn)、上海城投（均未上市）累計(jì)借款44.5億元，利率為6%，順利兌付境外債5.5億美元、境內(nèi)債20億元。國(guó)企股東關(guān)鍵時(shí)刻的流動(dòng)性支持，體現(xiàn)了公司在融資方面的一定優(yōu)勢(shì)。公司11-12月仍有8.7億美元境外債到期，需要關(guān)注公司償債情況。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、資金鏈、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。