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供應(yīng)情況：第三批15城供應(yīng)建面增加10%，武漢、廣州和福州供應(yīng)建面大增。截止2022年10月19日，22城已全部完成第二批集中土拍，有15城已完成第三批。第二批22城推出宅地總建面4681萬方，與首批相距不大；第三批15城推出宅地建面3359萬方，環(huán)比增加9.7%。第三批中蘇州、寧波、無錫、杭州供應(yīng)建面收縮40%及以上，武漢大增379%，廣州和福州增加超100%。寧波和青島推地質(zhì)量大幅提升，樓面價上漲47%和39%，深圳和福州中心區(qū)地塊占比明顯減少，樓面價下降50%和44%。
　　成交情況：第三批15城成交建面上漲7%，蘇州、寧波、無錫、南京成交建面大幅減少。第二批22城成交宅地規(guī)劃建面4212萬方，環(huán)增8%；第三批15城共成交2987萬方，環(huán)增6.6%；金額4261億元，環(huán)降5.5%。主要受供給量變化影響，第三批中蘇州、寧波、無錫、南京、杭州成交環(huán)比減少幅度較大，在40%及以上；武漢、廣州和福州增幅超過100%，其次是上海和合肥，增幅超40%。與去年全年相比，合肥成交建面已超去年，達去年的119%，而長春、沈陽、重慶、濟南、武漢和天津尚不足去年的30%。
　　第三批15城流拍撤牌率提升、溢價率降低，成交熱度持續(xù)走低。第二批22城流拍撤牌率8%，環(huán)降7.4pct；第三批15城為11.8%，環(huán)增4.2pct。第三批中南京、合肥和廣州較高，在25%及以上，北京、杭州、寧波、上海、天津、無錫和蘇州無流拍。第二批22城成交溢價率4.1%，環(huán)降0.6pct；第三批15城為2.8%，環(huán)降1.5pct。第三批中寧波、合肥、北京和杭州溢價率較高，超5%；無錫、天津、武漢和廈門較低，在0.2%及以內(nèi)。第三批15城底價和限價成交地塊占比分別為72.9%和14.9%，環(huán)比分別為+12.8pct和8.2pct，第三批中無錫、青島、天津和武漢底價成交占比超92%；蘇州、杭州、合肥、深圳和寧波達上限價成交占比較高，均超30%。
　　國企和城投依然為拿地主力，福州、無錫、青島對城投依賴度較大。城投拿地金額占比從2021年首批的9%提升至2022年第三批的39%，民企占比從50%降至16%。第三批15城中天津、合肥、杭州和蘇州民企活躍度較高，拿地金額占比均超過35%；廈門無民企拿地，北京、福州、深圳和廣州民企拿地金額占比在5%以內(nèi)，南京、上海和無錫民企拿地占比不足15%；福州、無錫、青島、深圳以城投拿地為主，城投拿地金額占比過半。
　　在核心22城，招蛇、保利、華潤、濱江和中海今年拿地金額居于前列，濱江和華發(fā)拿地金額已大幅超過去年。截止10月19日，在22個核心城市集中供地中全口徑拿地金額靠前的是招商蛇口、保利發(fā)展、華潤置地和濱江集團，均超過600億元；其次是中國海外發(fā)展和建發(fā)房產(chǎn)，在500億以上；越秀地產(chǎn)、綠城中國和華發(fā)股份拿地表現(xiàn)也較突出，全口徑拿地金額在300億及以上。與去年相比，華發(fā)股份和濱江集團拿地金額大幅增加，全口徑成交金額占去年全年比重分別在286%和177%；招商蛇口、華潤置地、越秀地產(chǎn)和中國金茂與去年較為接近，占比達到80%以上。
　　民企出險比例達53%，出險房企市占率從去年同期42%降至24%。截止2022年10月20日，百強房企中出險房企數(shù)量共計39家，其中民企和混合所有制企業(yè)分別為37和2家，分別占各類型企業(yè)比重52.9%和40%。2022年1-9月民企權(quán)益銷售額同比降低58.8%，降幅大于國企32.9pct，市占率從去年同期的62%降低至49%。2022年1-9月出險房企權(quán)益銷售額同降69.4%，降幅大于非出險房企37.2pct，市占率從去年同期的42%降至24%。未來隨著出險企業(yè)退出市場，這部分產(chǎn)能將繼續(xù)出清。加上未出險企業(yè)中有些也已停止拿地，實際產(chǎn)能出清力度更大。
　　投資建議：維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評級。我們認為當(dāng)前地產(chǎn)基本面已經(jīng)對地方政府財政形成壓力，使得政策進一步放松成為大的趨勢。我們認為地產(chǎn)“進可攻退可守”：進，政策出臺到位，地產(chǎn)股賺相對+絕對收益；退，政策沒完全到位，地產(chǎn)股賺相對收益。推薦關(guān)注：開發(fā)：A股華發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)股份、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團，H股綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展。物業(yè)：華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)。
　　風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。