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事件描述
　　公司前三季度實(shí)現(xiàn)營收248.6億（+12.3%），歸母凈利9065萬元（-91.9%），扣非后歸母凈利4233萬元（-96.2%）。
　　事件評(píng)論
　　結(jié)算毛利率下滑，少數(shù)股東損益占比大幅提升侵蝕歸母業(yè)績。今年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營收248.6億元（+12.3%），國企自持物業(yè)的租金減免對營收增長有一定拖累；而歸母凈利卻同比大幅下降91.9%，主因在于盈利能力下滑、稅費(fèi)比例提升和少數(shù)股東損益占比大幅提升等因素。前三季度公司綜合毛利率同比下降3.5pct至27.8%，財(cái)務(wù)費(fèi)率與銷售費(fèi)率提升致使期間費(fèi)用率同比增長1.5pct至13.3%，所得稅率同比增長12.5pct至53.1%，共同導(dǎo)致凈利潤同比下降38.2%至11.4億元。由于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目權(quán)益比例和盈利能力下降，少數(shù)股東損益占比同比增長52.7pct至92.0%，大幅侵蝕歸母業(yè)績。截至2022年9月底公司預(yù)收賬款371.2億元（-19.8%），預(yù)收賬款/2022H年化結(jié)算收入=1.0X，今年開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算收入仍有保障，毛利率下滑及減值壓力相對可控，國企免租要求下自持物業(yè)盈利或小幅承壓，綜合而言，預(yù)計(jì)公司全年業(yè)績在低基數(shù)下可維持相對平穩(wěn)。
　　銷售投資順勢回落，土儲(chǔ)充?？蓪罄m(xù)銷售提供一定支撐。今年前三季度公司銷售量降價(jià)升，實(shí)現(xiàn)銷售額373.5億元（-32.5%），銷售面積181.0萬方（-38.2%），銷售均價(jià)2.06萬元/方（+9.3%）（銷售數(shù)據(jù)源自克而瑞），均價(jià)上漲或因銷售布局的城市能級(jí)提高。前三季度公司拿地建面40.9萬方（-86.0%），拿地金額76.9億元（-75.1%），拿地均價(jià)1.88萬元/方（+77.8%），樓面價(jià)大幅提升主因新增項(xiàng)目位于北京、南京、杭州、成都等核心一二線城市。拿地金額/銷售金額=20.6%（-35.3pct），拿地面積/銷售面積=22.6%（-77.2pct），銷售低迷下公司拿地投資順勢趨于審慎。截至2022H公司土儲(chǔ)可售貨值2165億元，可售周期逾3年，土儲(chǔ)充?？蓪罄m(xù)銷售提供一定支撐。
　　三道紅線居于“黃檔”，有息負(fù)債小幅提升。截至9月底公司有息負(fù)債736.9億元（+2.2%），有息負(fù)債規(guī)模小幅提升。三道紅線居于“黃檔”，現(xiàn)金短債比（未剔除受限資金）=130%（-38.8pct），凈負(fù)債率93.8%（+1.7pct），剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率71.1%（+0.2pct）。
　　投資建議：業(yè)績磨底階段，靜待未來價(jià)值修復(fù)。租金減免、盈利能力回落、少數(shù)股東損益占比提升侵蝕歸母業(yè)績，公司短期仍在消化前期高價(jià)地對盈利的拖累，等待持有物業(yè)平穩(wěn)成長、雙平臺(tái)模式下所拿優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)入結(jié)算，公司或?qū)⒂瓉順I(yè)績的穩(wěn)健修復(fù)。預(yù)測2022-2024年歸母凈利1.1/1.2/1.4億，2022-2024年業(yè)績增速5.7%、8.6%、13.9%，對應(yīng)P/E為121/111/98X，給予“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、政策、銷售市場改善進(jìn)度低于預(yù)期；
　　2、前期高價(jià)地消化進(jìn)度不及預(yù)期；
　　3、疫情反復(fù)，消費(fèi)需求疲弱，持有型物業(yè)零售額及租金收入下滑，國央企免租額增加。