>> 中信證券-恒隆地產(chǎn)(00101.HK)投資價(jià)值分析報(bào)告：把握基因，堅(jiān)定戰(zhàn)略，穿越周期-221108
| 上傳日期： |
2022/11/9 |
大小： |
3424KB |
| 格式： |
pdf 共33頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
陳聰,張全國(guó) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
|
|
恒隆地產(chǎn)是重奢商管龍頭，且行業(yè)地位短期難以被撼動(dòng)。公司曾經(jīng)成功穿越歷史消費(fèi)周期，目前核心資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)秀、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)、戰(zhàn)略方向堅(jiān)定，我們相信足以應(yīng)對(duì)未來(lái)潛在的消費(fèi)波動(dòng)趨勢(shì)，并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的業(yè)績(jī)和分紅表現(xiàn)。首次覆蓋，我們給予“買入”的投資評(píng)級(jí)。
▍公司是港資老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。恒隆地產(chǎn)自20世紀(jì)90年代進(jìn)入內(nèi)地開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商業(yè)綜合體，是重奢商管的龍頭企業(yè)，目前94%的收入來(lái)自于租金收入。公司的商業(yè)綜合體主要以高端奢侈品消費(fèi)為定位的零售物業(yè)為中心，主要產(chǎn)品線命名為“恒隆廣場(chǎng)”。公司核心資產(chǎn)都位于內(nèi)地，來(lái)自內(nèi)地的租金收入占總收入比重64%。公司是家族企業(yè)，具備優(yōu)秀且穩(wěn)定的歷史傳承。
▍重奢商管行業(yè)：總量向好，格局穩(wěn)定。疫情加快境外奢侈品消費(fèi)回流進(jìn)程，我們預(yù)計(jì)中國(guó)成為全球第一大奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)沒有改變，中國(guó)將依然是奢侈品門店布局的重要區(qū)域。目前重奢購(gòu)物中心發(fā)展進(jìn)入成熟階段，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)共有約70座重奢購(gòu)物中心，其中恒隆地產(chǎn)7座，僅次于華潤(rùn)置地11座的項(xiàng)目數(shù)量。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)重奢購(gòu)物中心總體容量仍將保持每年增加3座左右的增速，但競(jìng)爭(zhēng)格局難以發(fā)生巨大的變化，公司的龍頭地位能夠得到穩(wěn)固。
▍前期投資：把握基因，在試錯(cuò)中成長(zhǎng)。前期定位和建筑設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)的基因，且對(duì)于重奢零售物業(yè)更為重要。公司核心資產(chǎn)中不乏在消費(fèi)牛市中開業(yè)的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)的租金增速天然具備保證。更為重要的是，公司曾經(jīng)在2011-17年的消費(fèi)熊市中有不少項(xiàng)目開業(yè)，但這些項(xiàng)目都成功度過了消費(fèi)熊市，并在熊市結(jié)束時(shí)順利調(diào)改升級(jí)成為當(dāng)?shù)佚堫^的重奢商場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)租金增速的躍升，這和公司優(yōu)秀的基因把控能力不可分離。我們相信，經(jīng)過30年的經(jīng)營(yíng)洗禮，公司已經(jīng)具備足夠的前瞻投資視野和專注于頂奢物業(yè)的戰(zhàn)略定力。
▍后期運(yùn)營(yíng)：卡位優(yōu)勢(shì)，資源壁壘。公司在絕大多數(shù)市場(chǎng)完成卡位，已經(jīng)天然建立市場(chǎng)壁壘。重奢資源方面，我們統(tǒng)計(jì)的205家重奢精品店樣本中有23家都位于恒隆，公司的重奢資源集中度僅次于華潤(rùn)置地（29家）。由于奢侈品品牌的抱團(tuán)屬性，我們預(yù)計(jì)公司在商管行業(yè)的龍頭地位以及各項(xiàng)目在本地的龍頭地位短期難以被撼動(dòng)?？紤]公司優(yōu)秀的項(xiàng)目質(zhì)量和后期經(jīng)營(yíng)能力，我們預(yù)計(jì)公司能夠從容應(yīng)對(duì)潛在的消費(fèi)基本面波動(dòng)，再度穿越周期。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：消費(fèi)周期下行對(duì)公司購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的影響；公司以港元計(jì)價(jià)，但核心業(yè)務(wù)以人民幣為結(jié)算單位，存在匯率風(fēng)險(xiǎn)；香港市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)；局部疫情反復(fù)，會(huì)進(jìn)一步影響購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)地豪宅項(xiàng)目銷售不及預(yù)期的影響。
▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司是重奢商管龍頭，且行業(yè)地位短期難以被撼動(dòng)。
公司曾經(jīng)成功穿越歷史消費(fèi)周期，目前核心資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)秀、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)、戰(zhàn)略方向堅(jiān)定，我們相信足以應(yīng)對(duì)未來(lái)潛在的消費(fèi)波動(dòng)趨勢(shì)，并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的業(yè)績(jī)和分紅表現(xiàn)。我們根據(jù)公司的核心資產(chǎn)情況，預(yù)測(cè)公司2022/2023/2024年核心EPS為1.04/1.22/1.33港元，根據(jù)可比公司（九龍倉(cāng)集團(tuán)、太古地產(chǎn)、中國(guó)國(guó)貿(mào)）2022年14倍的平均PE，給予公司2022年14倍的目標(biāo)PE，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)14.6港元，首次覆蓋，給予“買入”評(píng)級(jí)。
|
|
