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投資要點(diǎn)：
　　行業(yè)政策：二十大指引方向，加快構(gòu)建租購并舉新模式
　　10月，行業(yè)政策主要圍繞購房端和租賃端展開。購房端，各地政府圍繞三個方面繼續(xù)出臺寬松政策，一是積極落實(shí)930三條新政，二是核心城市邊際優(yōu)化購房條件，三是低能級城市支持公積金貸款和發(fā)放購房補(bǔ)貼。租賃端，地方政府加快推進(jìn)保障性租賃住房、公租房規(guī)劃和建設(shè)，著力培育住房租賃市場。二十大報告描繪了租購并舉的藍(lán)圖，根本目的在于構(gòu)建滿足多層次需求的住房體系，實(shí)現(xiàn)各層次群體住有所居、安居樂業(yè)，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將始終緊扣民生、服務(wù)民生。
　　住宅市場：“銀十”爽約屬意料之中，市場維持低迷
　　從我們監(jiān)測的40城數(shù)據(jù)來看，10月全國商品住宅銷售面積為1579.5萬平米，同比下行20.9%，環(huán)比下行20.8%。
　　總體而言，10月各能級城市住宅成交整體依舊低迷，僅少數(shù)城市出現(xiàn)增長。930中央三條新政疊加國慶假期期間房企普遍進(jìn)行大力度推貨和營銷，部分城市尤其核心城市市場呈現(xiàn)微弱復(fù)蘇趨勢，但是之后幾周成交繼續(xù)回到下行通道，這說明市場信心遠(yuǎn)未恢復(fù)，脈沖式的、點(diǎn)狀的成交上升無法改變市場的整體走勢。當(dāng)前，居民收入預(yù)期仍未調(diào)整，觀望情緒濃厚，需求端放寬政策效果始終不明顯，保交樓政策落地效果仍待觀察，種種行業(yè)內(nèi)外因素均沒有出現(xiàn)太大變化，因此市場低迷狀態(tài)預(yù)計(jì)持續(xù)。
　　土地市場：南京土拍取消“限房價”，市場信心恢復(fù)仍需時日
　　2022年10月，億翰智庫監(jiān)測城市住宅用地供應(yīng)建筑面積15725.4萬平米，同比下降29.5%，環(huán)比下滑13.4%。10月成交總建筑面積為10521.1萬平米，同比持平，環(huán)比上升4.7%。整體來看，10月成交規(guī)模相對穩(wěn)定。市場熱度方面，成交平均溢價率1.69%，創(chuàng)下近2年新低，土地市場行情冷清。
　　在整體市場相對清淡的情況下，南京在本月土拍中取消了地塊的毛坯限價，給予開發(fā)商更大的盈利空間。隨著市場的下行，不排除會有更多的城市加入取消“限價”的行列，不過規(guī)則放松對于市場的拉動作用可能有限。整體來看，10月份土拍市場的成交情況趨于清淡。在銷售仍未觸底的情況下，土拍市場的觸底回升仍需等待。
　　企業(yè)表現(xiàn)：“銀十”失約，民企信用風(fēng)險仍在發(fā)酵
　　投資方面，10月第三批集中供地陸續(xù)開展，房企拿地規(guī)模環(huán)比小幅攀升。拿地平均溢價率1.69%，創(chuàng)下近2年新低，土地市場行情冷清。10月銷售情況較為冷淡，“銀十”失約。房企銷售分化仍在持續(xù)，少數(shù)國央企10月銷售表現(xiàn)較為強(qiáng)勢，民企整體銷售形勢仍在惡化。融資方面，盡管包括中債增在內(nèi)的機(jī)構(gòu)對于民營企業(yè)融資進(jìn)行了一定程度上進(jìn)行了支持，但民營企業(yè)融資狀況仍在持續(xù)惡化中，且信用風(fēng)險有向國央企蔓延的趨勢。