>> 中信證券-金融街(000402)投資價(jià)值分析報(bào)告：雙輪提效，穩(wěn)健發(fā)展-221107
| 上傳日期： |
2022/11/8 |
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| 1444KB |
| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
買(mǎi)入（首次） |
作者： |
陳聰,張全國(guó) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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公司是與北京金融街商圈同名同源共同成長(zhǎng)的老牌國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)。公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)韌性強(qiáng)勁，在手資源充裕、布局合理；持有物業(yè)資產(chǎn)稀缺性高、租金表現(xiàn)穩(wěn)健。我們認(rèn)同公司的謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、維持核心儲(chǔ)備的戰(zhàn)略，同時(shí)看好健康的財(cái)務(wù)為公司帶來(lái)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。首次覆蓋，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
▍具備獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式的老牌國(guó)企，全年收入利潤(rùn)有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。公司與國(guó)家級(jí)金融中心同名同源，背靠北京市西城區(qū)國(guó)資委，全程參與并主導(dǎo)實(shí)施了金融街區(qū)域規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)工作，逐步形成五大城市群布局，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)出租和物業(yè)經(jīng)營(yíng)三大板塊協(xié)同經(jīng)營(yíng)模式。2022年前三季度公司持續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目結(jié)算，降本增效，疊加積極處置酒店資產(chǎn)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入155.1億元，歸母凈利潤(rùn)13.8億元，分別同比增長(zhǎng)60.5%和23.9%。
▍經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)：坐擁核心資產(chǎn)，抗周期特征顯著。作為“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略重要組成部分，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已成為公司穩(wěn)定發(fā)展的核心組成部分。公司目前共持有22個(gè)在建及在運(yùn)營(yíng)出租項(xiàng)目，權(quán)益可出租面積121.2萬(wàn)平米。公司非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)最核心資產(chǎn)為北京金融街商圈10處出租物業(yè)，權(quán)益可出租面積33.6萬(wàn)平米，上半年平均月租金達(dá)322元/平米，平均出租率91.3%，實(shí)現(xiàn)了公司約81.6%的租金收入。金融街商圈作為北京核心商圈之一，資產(chǎn)高度稀缺，租金及空置率表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他商圈，金融街購(gòu)物中心的重奢定位鞏固運(yùn)營(yíng)護(hù)城河。當(dāng)前公司仍有4個(gè)位于北京、上海、重慶、武漢的出租物業(yè)處于完工但未完全運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，隨著新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率持續(xù)提升，公司非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入有望進(jìn)一步提升。
▍開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：結(jié)構(gòu)調(diào)整但韌性仍存。公司前三季度實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額211.4億元，合約銷(xiāo)售面積89.7萬(wàn)平米，分別同比下降26.3%和37.8%，銷(xiāo)售表現(xiàn)好于行業(yè)平均，銷(xiāo)售排名自去年底提升21位至22年前10月的68位。在行業(yè)下行周期中公司持續(xù)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，商務(wù)產(chǎn)品占比持續(xù)縮小，住宅品質(zhì)化進(jìn)程有序推進(jìn)，同時(shí)階段性降低開(kāi)工面積及拿地力度，保障交付竣工。截止6月，公司在手權(quán)益儲(chǔ)備面積1267萬(wàn)平米，其中64%分布于一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市，2020年至今公司新增土地儲(chǔ)備全部位于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角城市群。我們認(rèn)為公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍具備韌性，得益于長(zhǎng)期積累的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源和較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)能力，疊加行業(yè)銷(xiāo)售持續(xù)復(fù)蘇，公司銷(xiāo)售排名有望進(jìn)一步提升。
▍融資渠道持續(xù)暢通，公司治理謹(jǐn)慎穩(wěn)健。公司保持市場(chǎng)良好的信用形象，2022年至今累計(jì)發(fā)行公司債券和中期票據(jù)44.8億元，加權(quán)平均成本僅3.35%。截止2022年6月，公司融資余額801億元，較2020年高點(diǎn)下降73億元，融資結(jié)構(gòu)持續(xù)多元，融資期限分布合理，三年以上融資余額占比達(dá)78.0%。我們測(cè)算2021年公司綜合融資成本區(qū)間為3.78%-5.19%，較2019年大幅降低。我們認(rèn)可公司穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)理念，隨著公司陸續(xù)推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)出表以及未來(lái)銷(xiāo)售表現(xiàn)的逐步恢復(fù)，我們預(yù)期公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將得到持續(xù)優(yōu)化，公司核心競(jìng)爭(zhēng)力將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)；出租性物業(yè)運(yùn)營(yíng)受到疫情沖擊，減免租影響公司業(yè)績(jī)的可能風(fēng)險(xiǎn)；宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速放緩，寫(xiě)字樓物業(yè)租賃需求下行的風(fēng)險(xiǎn)；局部地區(qū)疫情反復(fù)，影響公司管理的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)施工、銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)；北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響公司寫(xiě)字樓租金和出租率的風(fēng)險(xiǎn)。
▍投資建議：公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)韌性強(qiáng)勁，在手資源充裕、布局合理；持有物業(yè)資產(chǎn)稀缺性高、租金表現(xiàn)穩(wěn)健。我們認(rèn)同公司的謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、維持核心儲(chǔ)備的戰(zhàn)略，同時(shí)看好健康的財(cái)務(wù)為公司帶來(lái)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。我們預(yù)測(cè)公司2022/2023/2024年EPS 0.58/0.63/0.68元/股，參照中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴和恒隆地產(chǎn)2022年10.2倍PE的平均估值，給予公司2022年11倍目標(biāo)PE，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)6.3元，首次覆蓋，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
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