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10月單月銷售面積同比增速-23.2%，較9月負(fù)增長(zhǎng)擴(kuò)大7.1 pct，季調(diào)環(huán)比為-6.6%，受短期疫情頻發(fā)疊加買方市場(chǎng)下的觀望情緒影響邊際下滑；往后看，根據(jù)高頻房管局?jǐn)?shù)據(jù)觀察，36城11月上半月（1-10日）銷售面積同比負(fù)增長(zhǎng)較10月單月擴(kuò)大3pct至-25%，市場(chǎng)熱度仍處于低位；居民購(gòu)買能力方面，居民存款余額持續(xù)提升，居民購(gòu)買能力或逐步恢復(fù)，將有助于銷售市場(chǎng)回暖；購(gòu)買意愿方面，貨幣活化指數(shù)仍處于歷史較低位置，居民購(gòu)買意愿整體偏弱；
　　10月單月竣工面積同比增速為-9.4%，較9月負(fù)增長(zhǎng)擴(kuò)大3.4pct，季調(diào)環(huán)比為-2.2%，判斷在“保交樓”問(wèn)題關(guān)注度及重視度提高的背景下，前期由于疫情和現(xiàn)金流短期問(wèn)題造成的竣工延期項(xiàng)目出現(xiàn)集中回補(bǔ)，預(yù)計(jì)22年下半年竣工將出現(xiàn)明顯回升，但竣工大周期基本結(jié)束；
　　10月單月新開工面積同比增速為-35.1%，較9月負(fù)增長(zhǎng)收窄9.3pct，季調(diào)環(huán)比為+1.6%，單月新開工受去年同期低基數(shù)影響表觀收窄，較20年及21年同期來(lái)看，仍處于相對(duì)低位，往后看，具備反彈基礎(chǔ)，但短期受到復(fù)工壓制，中期受制于拿地約束；
　　10月單月投資金額同比增速為-16.0%，較9月負(fù)增長(zhǎng)擴(kuò)大3.9pct，季調(diào)環(huán)比為-3.7%，投資短期及未來(lái)半年或仍受到土地成交價(jià)滯后計(jì)入拖累，中長(zhǎng)期受施工面積收縮影響；
　　10月單月到位資金同比增速為26.0%，較9月負(fù)增長(zhǎng)擴(kuò)大4.7pct，季調(diào)環(huán)比為-3.8%，結(jié)構(gòu)上融資類資金中國(guó)內(nèi)貸款單月增速較新開工仍高近兩成，或透露“保交樓”進(jìn)程的逐步落地，自籌資金負(fù)增長(zhǎng)收窄；銷售類到位資金與銷售數(shù)據(jù)走勢(shì)相符，出現(xiàn)回落；
　　10月末房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈指數(shù)趨勢(shì)值回升至123%（環(huán)比提升1pct），房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈指數(shù)略有回升，行業(yè)資金已處于修復(fù)期；
　　10月各城市能級(jí)新房房?jī)r(jià)均有下滑，增速上持續(xù)分化。70城整體房?jī)r(jià)環(huán)比-0.4%，其中一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比-0.1%，二線環(huán)比-0.3%，三線環(huán)比-0.4%；
　　投資建議：維持基本面邊際改善觀點(diǎn)，判斷在持續(xù)的政策作用之下，供應(yīng)端融資環(huán)境或逐步出現(xiàn)邊際改善，建議布局，部分本身經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)但由于自身民企背景被錯(cuò)殺的優(yōu)質(zhì)房企有望獲得較大彈性釋放。
　　房地產(chǎn)債券角度關(guān)注：關(guān)注部分目前已按照出險(xiǎn)定價(jià)的優(yōu)質(zhì)房企相關(guān)債券具備“高收益”機(jī)會(huì)；股票角度關(guān)注：a.“穩(wěn)增長(zhǎng)”主線下“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”龍頭“招保萬(wàn)金中華龍” （【招商蛇口】【保利發(fā)展】【萬(wàn)科A】【金地集團(tuán)】【中國(guó)海外發(fā)展】【華潤(rùn)置地】【龍湖集團(tuán)】）；b.銷售復(fù)蘇后貨值彈性較大的地方區(qū)域型國(guó)企，如【建發(fā)股份】【越秀地產(chǎn)】等；c.精選“有質(zhì)量的杠桿”的高杠桿民企，等到銷售右側(cè)確立可布局；d.資源型公司仍可獲穩(wěn)健回報(bào)，如【華僑城A】等；
　　產(chǎn)業(yè)鏈角度，重視產(chǎn)業(yè)鏈上各細(xì)分板塊供應(yīng)商的估值修復(fù)，重視產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型方向及邏輯再造可能，關(guān)注【皮阿諾】等。
　　生態(tài)鏈角度，重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型如購(gòu)物中心/寫字樓/長(zhǎng)租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)等標(biāo)的，如物管關(guān)注【招商積余】【保利物業(yè)】【碧桂園服務(wù)】等，商管關(guān)注【華潤(rùn)萬(wàn)象生活】【星盛商業(yè)】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的長(zhǎng)賽道布局。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情反復(fù)超預(yù)期，政策改善不及預(yù)期，銷售下滑超預(yù)期，市場(chǎng)流動(dòng)性改善不及預(yù)期等。