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專題視點
　　NAV估值的關鍵在于通過收益法評估底層資產的公允價值，關鍵參數包括Cap Rate、NOI和R。NAV估值是公募REITs主要估值方法之一，主要用于發(fā)行上市階段。NAV定價可分為三步，分別是：評估底層資產公允價值、計算NAV和確定發(fā)行價格。其中，底層資產價值評估是關鍵，主要采用監(jiān)管層明確提出的收益法作為評估手段。估值過程中，Cap Rate、NOI和R是最為關鍵的因素。其中：1）Cap Rate即資本化率，反映了不動產投資的永續(xù)收益率，需要根據底層資產的風險做出判斷；2）NOI即凈營運收入，是衡量不動產能產生的長期、穩(wěn)定凈現金流的指標；3）R即折現率，是參考市場利率進行調整后的比率。
　　REITs市場表現
　　本周REITs指數環(huán)比上周末下跌5.14%。本周產權型、特許經營權型REITs指數環(huán)比上周末下跌2.63%、下跌2.18%。產權型中，產業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型REITs指數環(huán)比上周末下跌2.38%、下跌1.35%。特許經營權型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs指數環(huán)比上周末下跌1.98%、下跌2.87%、下跌1.81%。近一個月，REITs指數跑輸滬深300指數5.80pcts。本周領漲REITs為華夏越秀高速REIT，漲跌幅為-0.17%。
　　REITs成交額
　　本周REITs成交額為18.96億元，環(huán)比22.46%。其中，產權型成交額環(huán)比3.57%；特許經營權型成交額環(huán)比41.96%。產權型中，產業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型成交額環(huán)比-0.91%、3.00%。特許經營權型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs成交額環(huán)比13.79%、9.76%、-40.20%。
　　REITs換手率
　　本周REITs換手率為1.07%。其中，產權型、特許經營權型換手率為0.87%、1.68%。產權型中，產業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型、保租房型換手率為0.85%、0.37%、1.20%。特許經營權型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs換手率為1.46%、1.11%、0.78%。
　　投資建議
　　積極參與投資，重點關注保租房、產業(yè)園區(qū)、倉儲物流REITs。我國保租房、產業(yè)園區(qū)、倉儲物流REITs底層資產基本位于核心一線、二線城市，具備安全性和一定成長性，隨著產業(yè)升級進行，租金有望合理增長。
　　風險提示
　　公募REITs審批進度、疫情對底層資產現金流影響存在不確定性。