>> 中泰證券-招商蛇口(001979)2022年三季報點評：銷售持續(xù)復(fù)蘇，拿地強度保持較高水平-221031
| 上傳日期： |
2022/10/31 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳立 |
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投資要點
投資收益下降與少數(shù)股東損益增長拖累業(yè)績釋放
2022年前三季度，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入894.8億（YoY+9.5%），凈利潤63.5億（YoY-27.3%），歸屬母公司凈利潤29.6億（YoY-53.4%），實現(xiàn)eps0.24（Yoy-60.9%）。
第三季度表外聯(lián)合營項目投資收益下降以及表內(nèi)項目中少數(shù)股東損益占比提升，拖累業(yè)績施放。其中，第三季度對聯(lián)合營企業(yè)投資收益1.4億（YoY-69.0%），少數(shù)股東損益12.7億（YoY+58.8%），占凈利潤54.3%（YoY+26.7%）。
房地價差縮窄及銷售費用率增長擠壓利潤率水平
前三季度，招商蛇口實現(xiàn)加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率2.5%（YoY-4.1pct），毛利率18.7%（YoY-3.2%），凈利潤率7.1%（YoY-3.6pct），歸屬母公司凈利潤口徑下凈利潤率3.3%（YoY-4.5pct）。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算房地價差縮窄，以及低權(quán)益項目結(jié)算對歸母利潤的攤薄下，公司結(jié)算毛利率及歸屬母公司口徑下凈利潤率有所下行。下半年以來，公司銷售規(guī)模復(fù)蘇明顯，在收入、費用在利潤表結(jié)算時間錯配的背景下，期間費用率有所提升，前三季度公司期間費用率6.7%（YoY+0.5pct），其中，銷售費用及財務(wù)占營業(yè)收入比例小幅上升，分別為2.9%（YoY+0.3pct）及2.1%（YoY+0.3pct）。
銷售持續(xù)復(fù)蘇下拿地強度保持較高水平領(lǐng)先行業(yè)
房地產(chǎn)銷售及拿地方面，前三季度，招商蛇口實現(xiàn)商品房銷售金額2016.1億（YoY-16.3%），銷售面積753萬㎡（YoY-27.5%），新增土地儲備建筑面積593萬㎡（YoY-44.8%），拿地強度為78.8%（YoY-24.8%）。
得益于良好的土地儲備城市布局，高能級城市核心地段陸續(xù)入市驅(qū)動銷售規(guī)模復(fù)蘇。9月，公司商品房銷售額350.5億（YoY+50.2%），單月銷售規(guī)模連續(xù)三個月正增長。同時，核心城市銷售規(guī)模增長帶來的回款增長支撐企業(yè)拿地規(guī)模增長，進一步驅(qū)動銷售規(guī)模復(fù)蘇。
負債結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，低成本融資不斷提升經(jīng)營質(zhì)量
截至2022年三季度末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后負債率為63.1%（YoY+3.5pct），凈負債率47%（Yoy+13pct），現(xiàn)金短債比1.9（YoY+0.2）。
在當(dāng)前融資環(huán)境結(jié)構(gòu)性分化的環(huán)境下，招商蛇口融資成本持續(xù)改善，低成本加杠桿持續(xù)提升經(jīng)營質(zhì)量。2021年公司綜合融資成本僅為4.48%，2022年上半年下降至4.1%，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。
投資建議：當(dāng)前市場和政策環(huán)境下，招商蛇口作為龍頭央企的優(yōu)勢盡顯。開發(fā)業(yè)務(wù)方面，背靠招商局集團，公司拿地渠道多價格優(yōu)、融資額度足成本低、銷售去化快回款足；持有業(yè)務(wù)方面，REITs打通了公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“投、融、建、管、退”的全生命周期發(fā)展模式，資產(chǎn)價值具有重估空間。
我們維持對公司的盈利預(yù)測，預(yù)計公司2022至2024年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1780億、1923億、2047億，同比增長11%、8%及6%，實現(xiàn)歸母凈利潤108億、113億及120億，同比增長4%、5%及6%。公司當(dāng)前股價對應(yīng)2022年歸屬母公司凈利潤為9.4倍，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：新房價格超預(yù)期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期、融資環(huán)境惡化超預(yù)期、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時。
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