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公司是上海浦東新區(qū)國(guó)資委旗下的“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”平臺(tái)，持有位于陸家嘴等核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，具備豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)模式穩(wěn)定。隨著在途項(xiàng)目竣工，公司物業(yè)管理規(guī)模有望持續(xù)上升。目前公司PB水平處于近十年6.11%分位，歷史上保持較高現(xiàn)金分派率，我們首次覆蓋公司，給予“買入”的投資評(píng)級(jí)。
　　▍陸家嘴優(yōu)質(zhì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商。公司是上海陸家嘴區(qū)域主要核心資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商之一。經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，公司正式構(gòu)建“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的業(yè)務(wù)格局。公司開(kāi)發(fā)板塊涉及不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷售及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，金融服務(wù)板塊則包括信托、證券、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。上海浦東新區(qū)國(guó)資委持股比例為56.4%。
　　▍優(yōu)質(zhì)物業(yè)構(gòu)筑核心價(jià)值。公司持有出租的優(yōu)質(zhì)物業(yè)面積約290萬(wàn)平米，主要位于上海陸家嘴區(qū)域，如果考慮到目前公司在建面積的竣工交付，公司未來(lái)在管面積有望超過(guò)400萬(wàn)平米。2021年，房地產(chǎn)租賃實(shí)現(xiàn)營(yíng)收34.5億元，同比增長(zhǎng)9.9%，毛利26.2億元，同比增長(zhǎng)12.3%。2022年上半年，公司租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收17.3億元，同比增長(zhǎng)4.2%，毛利潤(rùn)13.3億元，同比增長(zhǎng)11.8%。由于公司運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，能力較強(qiáng)，公司位于上海的甲級(jí)寫字樓出租率和租金均開(kāi)始企穩(wěn)。
　　▍融資渠道通暢。截至2022上半年，公司有息負(fù)債規(guī)模達(dá)到571億元，占當(dāng)期公司總資產(chǎn)的47.7%，較2021年末增長(zhǎng)5.8個(gè)百分點(diǎn)。2022年，截至三季度末，公司累計(jì)發(fā)行債券38億元，平均融資成本下降48BPs至3.20%。公司國(guó)企的股東背景和優(yōu)質(zhì)物業(yè)組合的持有規(guī)模，使得公司保持較為通暢的融資渠道。
　　▍現(xiàn)金分派率高，積極回報(bào)股東。公司每三年會(huì)審閱股東回報(bào)規(guī)劃，根據(jù)2020-2022年股東回報(bào)規(guī)劃，公司三年內(nèi)以現(xiàn)金方式分配的利潤(rùn)不少于年均可分配利潤(rùn)的50%。我們認(rèn)為，公司房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的特性決定了穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流，有望持續(xù)保持高比例的現(xiàn)金分派比例。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：蘇州項(xiàng)目銷售結(jié)算不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；金融業(yè)務(wù)增速下降的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)下行，影響公司房地產(chǎn)板塊運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；局部疫情反復(fù)對(duì)投資性房地產(chǎn)出租的影響；宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，公司租賃業(yè)務(wù)受影響的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司是上海浦東新區(qū)國(guó)資委旗下“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”平臺(tái)，持有陸家嘴等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)，具備豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)模式穩(wěn)定。后續(xù)在途項(xiàng)目竣工有望推動(dòng)管理規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)?？紤]到金融和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)、散點(diǎn)疫情反復(fù)帶來(lái)減租，我們預(yù)計(jì)公司2022/23/24年EPS為0.81/0.82/0.94元。參考可比公司（中國(guó)國(guó)貿(mào)、金融街、恒隆地產(chǎn)）2022年11.7倍的平均PE，考慮到公司管理規(guī)模增長(zhǎng)的高確定性，我們給予公司2022年14倍的PE估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)11.3元，首次覆蓋，給予“買入”評(píng)級(jí)。