>> 第一上海-綠景中國地產(chǎn)(0095.HK)白石洲項目進展順利，獲萬科注資-221123
| 上傳日期： |
2022/11/23 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
第一上海 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
羅凡環(huán) |
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白石洲項目進展順利，一期預計明年年中開盤銷售：截至1H2022，公司現(xiàn)有土儲超1600萬方（權(quán)益比約82%，包含待注入項目），大部分位于深圳、珠海、香港等一二線城市，可支撐公司10年以上發(fā)展。其中，白石洲項目計容面積共約358萬平方米，其中35%為住宅、31%為商務公寓、32%為商業(yè)、寫字樓及酒店、2%為配套設施，可售建面約180萬方，保守預計可貢獻貨值約1500億（假設自持物業(yè)全部用于銷售）。項目將會分四期進行開發(fā)，開發(fā)周期預計為8至10年。公司已于2022年上半年繳清白石洲一期工程的土地出讓金，已滿足開發(fā)貸提取條件，且主體工程施工順利進行，并于9月份達到正負零，按照目前進展，我們預期2023年年中可開盤銷售。
獲得萬科再次入股，提升公司流動性：2022年6月7日，公司公告指出，萬科向白石洲項目的母公司四達實業(yè)注資約23億元，占四達實業(yè)擴大后股本的8%，交易完成后，四達實業(yè)將由公司持有92%股權(quán)，萬科持有8%股權(quán)。根據(jù)交易條款，萬科不參與白石洲項目第一期及第二期發(fā)展和營運，不對第一期及第二期的債務負責，也不享有前兩期的利潤分成。相反，萬科享有第三期及第四期的利潤分派，分派比例為20%。萬科的注資有助于進一步加強公司短期流動性，也提升了項目安全性。截止2022年中期，公司的短期債務穩(wěn)步解決，再融資計劃也在順利推進中。另外，白石洲項目的銀團已授予207億的專項授信，有利于保障白石洲項目的開發(fā)建設。
業(yè)績短期波動，1H2022合約銷售金額同比增長22.6%：2022年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入和毛利分別為10.45億元和4.34億元，同比下滑48.5%和54.9%；實現(xiàn)歸母凈利潤6.31億元，同比下滑1.1%。公司收入及毛利下滑的原因是期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)收入主要來自珠海及蘇州等地，項目單價及利潤率水平相對深圳項目較低，而期內(nèi)歸母凈利潤下滑不明顯，主要由于白石洲第四期寫字樓轉(zhuǎn)入投資性物業(yè)的公允價值增加導致。盡管公司短期業(yè)績受舊改項目結(jié)轉(zhuǎn)周期的波動，但考慮到未來隨著白石洲項目的入市，公司的盈利增長將處于一個穩(wěn)步提升過程。2022年上半年，公司實現(xiàn)合同銷售額25.5億元，逆市增長22.6%，主要由珠海東橋項目及化州國際花城項目貢獻。公司下半年可售金額為79億，我們預計2022年全年銷售金額有望與去年持平，為公司短期業(yè)績提供保障。
目標價2.10港元，買入評級：根據(jù)測算，公司開發(fā)業(yè)務NAV約為231億人民幣。投資物業(yè)方面，假設現(xiàn)有運營物業(yè)以及在建物業(yè)均實現(xiàn)穩(wěn)定成熟運營，預計增厚估值約為64億人民幣?？紤]公司凈負債之后，公司攤薄后的每股NAV為7港元?；诎资揄椖恐鹌陂_發(fā)、預售以及其他優(yōu)質(zhì)舊改項目的逐步轉(zhuǎn)化，公司的整體規(guī)模及盈利水平將迎來飛躍，我們給予NAV70%的折讓，對應目標價2.10港元，買入評級。
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