>> 安捷證券-濱江服務(wù)(3316.HK)高端物管價(jià)值凸顯，增值服務(wù)潛力可期-221116
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利好政策注入強(qiáng)心劑，高端物管價(jià)值凸顯。2022年11月以來房地產(chǎn)刺激政策持續(xù)出臺(tái)，行業(yè)去杠桿節(jié)奏有望調(diào)整優(yōu)化，疊加疫情封控政策邊際緩和，房地產(chǎn)相關(guān)板塊或迎來短期修復(fù)行情。我們看好濱江服務(wù)作為背靠?jī)?yōu)質(zhì)房企濱江集團(tuán)(002244.SZ)的高端物管企業(yè)，基于關(guān)聯(lián)企業(yè)高安全性以及自身穩(wěn)固的高品質(zhì)外拓能力，短中期將受益于房地產(chǎn)刺激政策逐步顯效以及關(guān)聯(lián)公司較強(qiáng)的銷售韌性和交付能力，借助高端物管定位保持業(yè)績(jī)長期穩(wěn)健增長。
外拓面積占比創(chuàng)新高，平均物管費(fèi)保持行業(yè)領(lǐng)先。1H22A公司錄得營收8.3億人民幣(同比+40.6%)，剔除本年度計(jì)提源泉稅影響后經(jīng)調(diào)整歸母凈利潤為2.0億人民幣(同比+39.7%)。截至2022年6月30日，公司在管面積及合約面積分別為3,544萬平方米及5,736萬平方米，較2021年底分別增長18.3%及15.2%。其中來自第三方開發(fā)商在管面積較2021年底增長27.7%至1,844萬平方米，占總體在管面積比例首次超過50%達(dá)到52.0%(FY21A: 48.2%)，新增在管面積中第三方占比達(dá)到72.8%。2022年9月，公司與上海高端住宅小區(qū)斐勒公園簽訂物業(yè)服務(wù)合同，為公司于上海區(qū)域第一個(gè)外拓住宅項(xiàng)目，年度合同金額近2,000萬元人民幣，高質(zhì)量外拓能力日益穩(wěn)固。1H22A公司平均物業(yè)管理費(fèi)為4.28元人民幣/平方米/月，新增項(xiàng)目杭州市武林外灘以及海潮望月城物業(yè)管理費(fèi)分別達(dá)到6.80元人民幣/平方米/月及5.95元人民幣/平方米/月，保持行業(yè)領(lǐng)先。
經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)穩(wěn)中向好，硬裝服務(wù)持續(xù)增厚。1H22A公司5S增值服務(wù)同比減少6.6%至6,129萬人民幣，主要受到疫情以及車位及儲(chǔ)藏室銷售量同比下滑影響。優(yōu)家業(yè)務(wù)方面(一手及二手房銷售、租賃代理及車位儲(chǔ)藏室服務(wù))，直營經(jīng)紀(jì)平臺(tái)“濱江優(yōu)家”于2021年4月正式上線，且于8月開啟首家線下門店，一手及二手房銷售穩(wěn)步推進(jìn)，高端項(xiàng)目集中度較高，人均效能位居行業(yè)前列，3Q22A二手房業(yè)務(wù)網(wǎng)簽總銷售額約4.96億元人民幣。優(yōu)居服務(wù)方面方面(硬軟裝服務(wù))，公司已于1H22A啟動(dòng)硬裝服務(wù)，并成立具備裝修資質(zhì)的子公司，1H22A板塊收入同比大幅增長442.6%至647萬元人民幣。公司硬裝業(yè)務(wù)主要采用預(yù)收款模式，截至2022月6月30日，公司5S增值服務(wù)合同負(fù)債較2021年底增長8.3倍達(dá)到2.3億元人民幣，硬裝業(yè)務(wù)合同負(fù)債相關(guān)項(xiàng)目有望于下半年落地，將推動(dòng)優(yōu)居服務(wù)板塊營收保持較快增長。
維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)為24.0港元/股。我們預(yù)期FY22E公司將繼續(xù)受益于外拓項(xiàng)目的穩(wěn)步增長、管理業(yè)態(tài)多元化提升以及5S增值業(yè)務(wù)的持續(xù)擴(kuò)張。我們預(yù)計(jì)FY22E-FY24E收入為19.6/27.0/35.9億元人民幣，分別同比增長+40.3%/+37.4%/+33.2%；預(yù)計(jì)FY22EFY24E歸母凈利潤為4.3/5.8/7.6億元人民幣，分別同比增長33.8%/33.7%/31.4%，同時(shí)公司年度派息比率預(yù)計(jì)將保持不低于50%的行業(yè)較高水平；我們調(diào)整目標(biāo)價(jià)為24.0港元/股，對(duì)應(yīng)FY23E 10.4倍市盈率或2.2倍市銷率水平。
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