>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究-房地產(chǎn)支持政策觀點報告四：如何理解證監(jiān)會有關(guān)股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化的五項措施-221129
| 上傳日期： |
2022/11/29 |
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| 540KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可,路暢 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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摘要：并購重組支持政策或有利于優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)表，強化競爭格局改善邏輯；房企再融資功能從無到有，條件相對寬松；與A股一致，H股再融資功能恢復(fù)，其與紅籌股之間估值差或逐步修復(fù)；明確房企REITs發(fā)行人地位，運營能力或于估值兌現(xiàn)；不動產(chǎn)私募投資試點或倒逼主動股權(quán)投資能力提升，有助于打通“募投管退”資管循環(huán)。
事件：證監(jiān)會發(fā)言人答記者問：“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。證監(jiān)會堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，加大權(quán)益補充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行”。
從以下五個方面關(guān)注此次政策引致的“從0到1”機會：
一、并購重組支持政策或有利于優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)表，強化競爭格局改善邏輯
“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。”
1. “允許‘符合條件’的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市”，理解“符合條件”或為較優(yōu)質(zhì)房企，一方面，并購方或?qū)崿F(xiàn)強者恒強并獲得上市地位，另一方面或為部分償債壓力較大的房企提供退出路徑；關(guān)注部分類“殼”標(biāo)的。
2. “允許房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)”，一方面，對于資產(chǎn)整合能力較強的全國型及部分區(qū)域型房企擴(kuò)表無疑是利好，另一方面，背后控股集團(tuán)擁有其他涉房類資產(chǎn)的上市公司或更易達(dá)成集團(tuán)內(nèi)部資產(chǎn)整合（詳見下表1）；“募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等”，此處應(yīng)著重落腳于存量二字，或主要用于化解現(xiàn)金流壓力及存量風(fēng)險，可以償還債務(wù)但不能拿地新開盤則表明初衷是讓房企參與盤活存量。關(guān)注【招商蛇口】、【保利發(fā)展】、【萬科A】、【金地集團(tuán)】、【建發(fā)股份】等優(yōu)質(zhì)房企以及集團(tuán)擁有相關(guān)資產(chǎn)的【南國置業(yè)】等。
3.支持“同行業(yè)、上下游”整合意味著建筑等相關(guān)上下游行業(yè)均隨本次房地產(chǎn)股權(quán)融資放開而受益，同時關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈模式重構(gòu)。
二、房企再融資功能從無到有，條件相對寬松
“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)?！?br> 1.或利好現(xiàn)金流偏緊且剩余價值偏足的房企，或可通過再融資募集資金推動存量項目“保交樓”，而后通過較優(yōu)貨值“重返市場”；
2.利好當(dāng)前具備保障房建設(shè)能力的房企，或可通過再融資募集資金加快加大業(yè)務(wù)開展，關(guān)注【招商蛇口】、【萬科A】等；
3.利好涉房但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資，該項或是在“10月21日允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資”基礎(chǔ)上對其他涉房企業(yè)再融資的進(jìn)一步放開，對其他擁有少量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司或構(gòu)成利好
三、與A股一致，H股再融資功能恢復(fù)，其與紅籌股之間估值差或逐步修復(fù)
“調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資?！?br> 港股房企根據(jù)注冊地不同可細(xì)分為紅籌股和H股，紅籌股注冊地位于境外，為當(dāng)前房企主流的發(fā)行架構(gòu)，H股注冊地位于境內(nèi)，該類的上市房企并不多，如萬科企業(yè)、富力地產(chǎn)、北京北辰實業(yè)股份等。H股再融資功能修復(fù)，或?qū)⒖s小因融資渠道受限而存在于H股和紅籌股之間的估值差。
四、明確房企REITs發(fā)行人地位，運營能力或于估值兌現(xiàn)
“進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會同有關(guān)方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)?！?br> 1.“保租房板塊”及“常態(tài)化發(fā)行”提法是重點，有利于具備相關(guān)運營能力的房企盤活存量資產(chǎn)，提高周轉(zhuǎn)。住建部提出“40個重點城市將在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房650萬套（間），其中，2021年、2022年計劃共建設(shè)籌集330萬套（間），完成“十四五”目標(biāo)的一半”，即近兩年為保租房發(fā)展的關(guān)鍵期。當(dāng)前已上市的保租房類REITs
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