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新征程效果初現(xiàn)。18年是公司的重要轉(zhuǎn)折年，隨著中海集團(tuán)的人事趨于穩(wěn)定，中海物業(yè)也經(jīng)歷了新一輪高管調(diào)整，新管理團(tuán)隊(duì)從提升服務(wù)滿意度開(kāi)始，著力改造中海物業(yè)過(guò)去的3大基底：收入來(lái)源以基礎(chǔ)物管為主，項(xiàng)目來(lái)源以中海集團(tuán)為主，業(yè)態(tài)以住宅為主，21年已經(jīng)取得了突出效果，增值服務(wù)收入占比提升至30.0%，第三方在管面積占比提升至27.6%，非住宅在管面積占比提升至22.8%。20年底公司形成了21-25年的“十四五”規(guī)劃，要求歸母凈利潤(rùn)、營(yíng)收、管理規(guī)模等核心指標(biāo)實(shí)現(xiàn)復(fù)合增速不低于30%，掀開(kāi)了公司發(fā)展的新篇章。
　　外拓躋身行業(yè)前列，內(nèi)生增長(zhǎng)潛力龍頭第一。21年公司外拓合約面積5809萬(wàn)方，22H1外拓合約4135萬(wàn)方，創(chuàng)歷史新高。21年新增在管面積7290萬(wàn)方，中海系（2490萬(wàn)方）、外拓（4800萬(wàn)方）均創(chuàng)歷史新高，外拓成為主要規(guī)模增長(zhǎng)來(lái)源，且合約儲(chǔ)備豐富。央企中海外充足的土儲(chǔ)和穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)將穩(wěn)住公司的基本盤。強(qiáng)勁的外拓實(shí)力和中海集團(tuán)的支持將有力保障公司強(qiáng)大的內(nèi)生增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，我們計(jì)算22年（外拓+中海）的內(nèi)生合約面積增長(zhǎng)對(duì)應(yīng)在管面積潛在增速38%，龍頭第1。
　　增值服務(wù)增長(zhǎng)迅猛，車位銷售進(jìn)入成果兌現(xiàn)期。非業(yè)主增值高速增長(zhǎng)，依托一流的科技實(shí)力和中建系統(tǒng)的廣泛機(jī)會(huì)，興海物聯(lián)積極發(fā)力工程外拓，外部合約金額占比達(dá)到70%。公司加大社區(qū)增值投入，在低基數(shù)下實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，后續(xù)仍有較大挖潛空間。車位銷售自18年布局，21年開(kāi)始進(jìn)入收獲期，后續(xù)逐步去化仍有望繼續(xù)增長(zhǎng)。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。公司第三方合約儲(chǔ)備豐富，中海外保駕護(hù)航，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性強(qiáng)。預(yù)計(jì)22/23年歸母凈利潤(rùn)10.5/13.2億元，考慮公司業(yè)績(jī)?cè)鏊?，我們給予公司23年30x PE估值，對(duì)應(yīng)合理價(jià)值13.09港元/股，給予“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。房地產(chǎn)下行；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。煌馔丶霸鲋捣?wù)不及預(yù)期等