>> 聯(lián)合資信-中資房企信用風(fēng)險年鑒(2020年)-221208
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2020年，受新冠疫情影響，國家采取寬松的調(diào)控政策，資金面整體流動性充裕，但“房住不炒”的政策總基調(diào)保持不變，短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策難以放松，國家對流入房地產(chǎn)市場的資金持謹(jǐn)慎態(tài)度，調(diào)控政策也在疫情得到控制后逐漸加碼且調(diào)控政策發(fā)力點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向企業(yè)融資端（三道紅線），房地產(chǎn)企業(yè)融資難度大幅增加。從銷售數(shù)據(jù)來看，行業(yè)銷售面積及銷售金額創(chuàng)歷史新高，銷售端的資金快速回籠可以在一定程度上延緩地產(chǎn)風(fēng)險的集中暴露，但在融資受限的背景下，違約房企由非典型房企向典型房企過渡、由中小型房企向大型房企過渡的特點(diǎn)越發(fā)明顯，具有“高杠桿、慢回款”特點(diǎn)的房企年內(nèi)受沖擊最為明顯、流動性危機(jī)凸顯，并開啟了千億房企違約的序章。
不同于以往的中小型/非典型房企違約，2020年違約房企以大中型/典型房企為主，開啟了行業(yè)危機(jī)大爆發(fā)的前奏。資金沉淀及占用明顯、多存在早期激進(jìn)拿地且高債務(wù)杠桿經(jīng)營特征的房企，在調(diào)控政策向企業(yè)融資端發(fā)力的背景下，再融資受阻，對銷售回款的依賴程度進(jìn)一步上升；具備慢回款特征的房企難以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，內(nèi)生現(xiàn)金流仍然緊張且未出現(xiàn)明顯改善，債務(wù)危機(jī)持續(xù)蔓延。高杠桿、回款慢的房企抗風(fēng)險能力相對較弱，大而不倒信仰崩塌。同時，年內(nèi)激進(jìn)拿地房企的未來銷售去化情況值得關(guān)注，需警惕由銷售下滑引起的資金鏈斷裂風(fēng)險。
經(jīng)歷了近兩年中小型房企違約事件，多數(shù)房企在出現(xiàn)流動性緊張時采取多種措施進(jìn)行自救，但最終能夠真正緩解債務(wù)壓力、度過違約難關(guān)的仍為少數(shù)。2020年，國內(nèi)房地產(chǎn)債券違約處置方式主要為破產(chǎn)重整、股權(quán)處置和破產(chǎn)和解等，多數(shù)房企仍有大量逾期債務(wù)待償。同時，隨著違約房企資產(chǎn)質(zhì)量下降且在后續(xù)處置過程中變現(xiàn)難度較大，加上處置過程涉及多重權(quán)益人利益所導(dǎo)致的進(jìn)程緩慢，行業(yè)違約債券回收率很差。
本文通過對2020年違約企業(yè)的違約共性和差異進(jìn)行分析；同時，針對已違約的房地產(chǎn)企業(yè)債券回收及處置進(jìn)行分析，以期對未來的投資價值分析提供一定幫助。
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