>> 國(guó)金證券-建發(fā)物業(yè)(02156.HK)股東資源有效協(xié)同，市場(chǎng)化機(jī)制助力高增-221208
| 上傳日期： |
2022/12/9 |
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| 2523KB |
| 格式： |
pdf 共24頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)金證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
買(mǎi)入 |
作者： |
杜昊旻 |
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投資邏輯
具備市場(chǎng)化機(jī)制的國(guó)企物管，股權(quán)激勵(lì)充足。①公司是世界500強(qiáng)建發(fā)集團(tuán)下屬的物業(yè)管理公司。1H22，公司總收入10億元，同比+50%。截至1H22，在管面積3726萬(wàn)方，同比+34.6%；合約面積8063萬(wàn)方，同比+43.7%；合約/在管為2.2倍。②截至1H22，公司已實(shí)施的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃股權(quán)占比2.11%（在上市國(guó)企物管中比例最高），管理層持股計(jì)劃股權(quán)占比3.92%。我們認(rèn)為充足的股權(quán)激勵(lì)保障了管理層與股東利益的一致，也體現(xiàn)了公司擁有良好的市場(chǎng)化機(jī)制，這與1987年改革后的建發(fā)集團(tuán)一脈相承。
控股股東表現(xiàn)優(yōu)秀，規(guī)模增長(zhǎng)確定性強(qiáng)。①財(cái)務(wù)綠檔。截至2022年6月，控股股東建發(fā)國(guó)際剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.7%，凈負(fù)債率68.6%，現(xiàn)金短債比3.6x，均滿足綠檔要求。②根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年1-11月，建發(fā)國(guó)際全口徑銷(xiāo)售面積689萬(wàn)方，同比增速-1.8%，遠(yuǎn)好于百?gòu)?qiáng)-48%的下滑幅度。2021年建發(fā)國(guó)際銷(xiāo)售面積871萬(wàn)方，2017-21年復(fù)合增速高達(dá)94%。受益于此，我們預(yù)計(jì)控股股東今年將為公司貢獻(xiàn)800萬(wàn)方的新增在管面積。
社區(qū)增值有質(zhì)增長(zhǎng)，收入占比持續(xù)提升。得益于市場(chǎng)化的機(jī)制和股東資源，公司近幾年在社區(qū)增值方面的積極探索頗有成效。1H22，社區(qū)增值服務(wù)收入1.8億元，同比增長(zhǎng)104%，占總收入的比例為18.4%，相較去年同期提升4.9pct。
非業(yè)主增值市場(chǎng)化定價(jià)，增長(zhǎng)可持續(xù)。1H22，公司非業(yè)主增值服務(wù)收入3.4億元，同比增長(zhǎng)51.5%，占總收入的34.0%，與去年基本持平。公司的非業(yè)主增值服務(wù)毛利率不到20%，與其他上市物管公司相比處于較低水平，我們認(rèn)為這主要是因?yàn)槠涠▋r(jià)更加市場(chǎng)化，未來(lái)不僅可以維持還有提升空間。過(guò)高的非業(yè)主增值服務(wù)毛利率在地產(chǎn)下行期有下滑風(fēng)險(xiǎn)。
投資建議
我們預(yù)計(jì)公司2022-24年的收入分別為22.8億元、31.9億元和42.4億元，同比增速分別為46.7%、39.9%和32.8%；2022-24年歸母凈利潤(rùn)分別為2.4億元、3.4億元和4.8億元，同比增速分別為48.8%、43.2%和41.2%?？紤]到公司控股股東的優(yōu)秀表現(xiàn)和公司市場(chǎng)化機(jī)制帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)活力，我們認(rèn)為公司后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鏊俑咔掖_定性較強(qiáng)。基于公司的業(yè)績(jī)?cè)鏊?，結(jié)合可比公司的估值水平，我們給予公司20.0x的2023年P(guān)E（對(duì)應(yīng)PEG為0.46），對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)5.65港元/股。首次覆蓋，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
建發(fā)國(guó)際銷(xiāo)售不及預(yù)期；疫情影響超預(yù)期；應(yīng)收賬款減值風(fēng)險(xiǎn)
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