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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2022年12月9日晨，公司公告?zhèn)鶆?wù)重組方案，針對當(dāng)前91億美元債務(wù)，以部分債轉(zhuǎn)股部分新發(fā)票據(jù)的形式解決當(dāng)前債務(wù)問題，降低杠桿率的同時(shí)，提高持續(xù)經(jīng)營能力。
　　摘要：
　　維持公司“謹(jǐn)慎增持”評(píng)級(jí)?？紤]到公司債務(wù)重組的時(shí)間和具體方案仍未明晰，暫時(shí)不對未來做盈利預(yù)測，公司自2022年4月以來一直處于停牌狀態(tài)，當(dāng)前繼續(xù)維持停牌，尚不能買賣，積極關(guān)注后續(xù)重組的推進(jìn)，維持“謹(jǐn)慎增持”評(píng)級(jí)。
　　公司公布債務(wù)重組方案，主要以債轉(zhuǎn)股的形式化解危機(jī)。公司于2022年11月9日晨公告，公司與總額91億美元的優(yōu)先票據(jù)及其他境外債務(wù)持有人及其顧問溝通后呈現(xiàn)初步重組方案，主要包括4個(gè)內(nèi)容：1）擬將債務(wù)中的30-40億美元及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的同時(shí)解決境外債權(quán)人的顧慮，實(shí)現(xiàn)降杠桿的目的；2）將剩余現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)化為新的以美元計(jì)價(jià)的公開票據(jù)，期限為自重組生效日起的2-8年，為了公司恢復(fù)運(yùn)營和恢復(fù)流動(dòng)性，預(yù)計(jì)新票據(jù)于重組后的前兩年的部分利息可以只計(jì)提不支付，之后相關(guān)利息再以現(xiàn)金支付；3）若干資產(chǎn)的處置所得款項(xiàng)凈額將作為償還新票據(jù)的額外資金來源；4）向支持重組方案的債權(quán)人提供同意費(fèi)。
　　債轉(zhuǎn)股是當(dāng)前化解民營房企危機(jī)最有效的方式之一。當(dāng)前民營房企的危機(jī)是從短期流動(dòng)性危機(jī)轉(zhuǎn)換為中長期的信用危機(jī)，而債轉(zhuǎn)股的方式則是從中長期的方式調(diào)整民營房企資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，從而有效應(yīng)對公司在手房地產(chǎn)及土地資產(chǎn)合理價(jià)值變現(xiàn)，化解信用危機(jī)。
　　公司積極應(yīng)對債務(wù)問題，打響民營房企債轉(zhuǎn)股第一槍，預(yù)計(jì)未來走出債務(wù)危機(jī)后將重返中高端房地產(chǎn)市場。公司積極應(yīng)對債務(wù)問題，率先拿出行之有效的方案，也給目前房企走出債務(wù)危機(jī)作出表率。公司自出險(xiǎn)以來，銷售規(guī)模隨著行業(yè)下行進(jìn)一步下滑，2022年前11月，公司實(shí)現(xiàn)銷售1611億元和1218萬方，分別同比下滑70.7%和68.3%。當(dāng)前監(jiān)管層密集出臺(tái)房地產(chǎn)刺激政策，依靠公司過去積累的品牌力，預(yù)計(jì)重組后的公司能夠在中高端市場上更加穩(wěn)健經(jīng)營。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場需求超預(yù)期下滑、債務(wù)重組進(jìn)展不達(dá)預(yù)期。