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土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資優(yōu)勢(shì)明顯，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　美的置業(yè)圍繞“聚焦深耕，戰(zhàn)略升級(jí)”路徑,堅(jiān)持住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)科技四大主航道協(xié)同發(fā)展。受行業(yè)銷售下行影響，我們下調(diào)公司2022-2023年盈利預(yù)測(cè)，并新增2024年盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2022-2024年歸母凈利潤(rùn)分別為33.18、35.65、37.99億元（2022/2023前值為55.90、63.33億元），對(duì)應(yīng)EPS分別為2.45、2.63、2.80元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為4.6、4.3、4.0倍。公司土儲(chǔ)優(yōu)化，融資成本不斷降低，擁有智慧化制造優(yōu)勢(shì)，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　結(jié)算面積減少，盈利能力保持穩(wěn)健
　　2022H1公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)15.4億元，同比下降28.6%；歸母核心凈利潤(rùn)16.6億元，同比下降57.5%；毛利率為17.9%，同比下滑2.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為8.2%，同比下滑0.9個(gè)百分點(diǎn)。公司整體受行業(yè)銷售下行及疫情散發(fā)影響，公司結(jié)算面積減少，盈利能力有所下滑，在行業(yè)下行期保持相對(duì)穩(wěn)健水平。
　　土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)合理，融資優(yōu)勢(shì)明顯
　?。?）銷售：2022年公司銷售額792.4億元，截至2022H1二線及以上城市銷售占比超過80%，銷售集中度提升帶動(dòng)銷售均價(jià)逆勢(shì)上漲。（2）土儲(chǔ)：截至2022H1公司全口徑土儲(chǔ)建面3581萬方，土儲(chǔ)權(quán)益比為69%，新獲取土儲(chǔ)朝高能級(jí)核心城市、都市圈區(qū)域傾斜，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。（3）融資：2022H1公司加權(quán)平均融資成本4.60%，較2021年下降22BP。公司作為示范房企獲得中債增信全額擔(dān)保等多重融資工具支持發(fā)債，同時(shí)獲得8家大型銀行的意向性融資額度支持。
　　聚焦房地產(chǎn)垂直多元化，“四大主航道”協(xié)同發(fā)展
　　公司聚焦房地產(chǎn)垂直多元化，打造智慧健康生活服務(wù)商，堅(jiān)持四大主航道協(xié)同發(fā)展。其中住宅開發(fā)構(gòu)建“5M智慧健康社區(qū)”產(chǎn)品體系，不斷升級(jí)產(chǎn)品系及結(jié)構(gòu)；物業(yè)服務(wù)聚焦客戶需求，實(shí)現(xiàn)對(duì)房開主業(yè)高效賦能；產(chǎn)業(yè)發(fā)展基于公司的制造業(yè)基因；商業(yè)運(yùn)營(yíng)雙軌并行，做精優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售規(guī)模持續(xù)下滑、政策放松不及預(yù)期、融資改善不及預(yù)期。