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事件：金茂服務(wù)發(fā)布2022年外拓盤點(diǎn)，拓展業(yè)態(tài)進(jìn)一步豐富
　　2023年1月19日，金茂服務(wù)發(fā)布2022年度外拓盤點(diǎn)，公司實(shí)現(xiàn)16類業(yè)態(tài)拓展，單體項(xiàng)目共簽約176個(gè)，拓展合約面積超1500萬平方米，其中非住宅占比超過60%，二線及以上城市拓展比例超過72%。2022年12月，中國金茂大會(huì)員體系全新上線，將旗下不同業(yè)態(tài)、各式消費(fèi)場(chǎng)景聯(lián)通，讓客戶消費(fèi)更便利。
　　點(diǎn)評(píng)：拓展業(yè)態(tài)豐富，“金茂薈”打通消費(fèi)場(chǎng)景，城市服務(wù)助力規(guī)模擴(kuò)張
　　1)堅(jiān)持高品質(zhì)發(fā)展路徑，服務(wù)業(yè)態(tài)逐漸豐富。截至2022年6月30日，公司在管面積4550萬平，合約面積6960萬平，公司堅(jiān)持與控股股東中國金茂相同的高端定位和精品路線，聚焦核心城市高端物業(yè)管理，年內(nèi)拓展了上海璞悅名邸、南京大名城西區(qū)、泉州萬璟城等優(yōu)質(zhì)高端住宅項(xiàng)目，同時(shí)也收獲廣發(fā)銀行北京分行、上海展想中心、雄安新區(qū)科創(chuàng)中心中試基地等非住宅項(xiàng)目，通過股權(quán)合作、全委服務(wù)、顧問咨詢、專項(xiàng)服務(wù)的合作模式，公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)景區(qū)、政企辦公等業(yè)態(tài)多元并進(jìn)，全面發(fā)展，服務(wù)業(yè)態(tài)逐漸豐富。
　　2)大會(huì)員體系打通消費(fèi)場(chǎng)景，有利于增值業(yè)務(wù)開展。22年12月上線的一體化會(huì)員服務(wù)平臺(tái)，將金茂體系內(nèi)各板塊消費(fèi)場(chǎng)景串聯(lián)，來自地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、物業(yè)服務(wù)等板塊的客戶，在金茂所有線下商場(chǎng)，以及線上平臺(tái)悅鄰商城（在物業(yè)服務(wù)板塊）消費(fèi)，可獲得積分“金珼”，金珼可用于金茂全場(chǎng)景消費(fèi)，如兌換權(quán)益，物業(yè)費(fèi)、互聯(lián)網(wǎng)家裝、線上線下商城消費(fèi)抵現(xiàn)等；大會(huì)員體系充分利用集團(tuán)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)資源共享，滿足客戶多場(chǎng)景全方位消費(fèi)需求，有利于金茂服務(wù)增值業(yè)務(wù)開展。
　　2022H1公司社區(qū)增值服務(wù)收入約2.5億元，同比增長(zhǎng)221%，公司在管項(xiàng)目品質(zhì)高，業(yè)主對(duì)高品質(zhì)增值服務(wù)需求也相對(duì)旺盛，大會(huì)員體系上線后有望進(jìn)一步拓寬服務(wù)群體，提升增值服務(wù)滲透率，我們看好公司社區(qū)增值板塊的提升空間。
　　3)城市運(yùn)營服務(wù)資源稟賦優(yōu)質(zhì)，潛力較大。關(guān)聯(lián)方中國金茂在京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的區(qū)域有豐富的城市運(yùn)營項(xiàng)目資源，未來金茂服務(wù)有望承接更多城市服務(wù)相關(guān)的咨詢、解決方案業(yè)務(wù)，以及項(xiàng)目上的寫字樓、街道、商業(yè)綜合體等多元化組合的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，成長(zhǎng)潛力較大。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司是增長(zhǎng)迅速的高端物管標(biāo)的，關(guān)聯(lián)方品牌力強(qiáng)，交付保障性高，公司自身外拓能力提升，社區(qū)增值和城市服務(wù)業(yè)務(wù)有較大潛力；考慮2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，行業(yè)仍在筑底，我們下調(diào)公司地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)預(yù)期，下調(diào)2022-2024年歸母凈利潤預(yù)測(cè)至3.7億元（下調(diào)8%）/5.0億元（下調(diào)16%）/6.5億元（下調(diào)14%）。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2022-2024年P(guān)E為10倍/7倍/6倍，公司是央企背景且成長(zhǎng)性高，估值具備吸引力，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：增值服務(wù)開展不及預(yù)期，外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致項(xiàng)目拓展不及預(yù)期。