>> 中信證券-濱江服務(03316.HK)跟蹤點評：高端物管專家，交付高峰可期-230213
| 上傳日期： |
2023/2/13 |
大小： |
594KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳聰,張全國 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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公司是中國最具特色的高端物管專家，在優(yōu)質(zhì)關聯(lián)方的戰(zhàn)略協(xié)同和公司自身獨立發(fā)展的積極努力之下有望進一步實現(xiàn)快速成長，5S業(yè)務可能成為未來業(yè)績的增長引擎。此外，根據(jù)目前當前市值情況，公司在2023年第二次檢討被納入港股通概率較大，如果能夠被納入港股通，則流動性也有望得到大幅改善。
▍優(yōu)質(zhì)關聯(lián)方戰(zhàn)略協(xié)同提供發(fā)展根基。濱江集團2022年經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，根據(jù)億翰數(shù)據(jù)，全年銷售面積322萬平米，同比僅下降9%，遠好于頭部企業(yè)36%的下降幅度。此外，濱江集團在2022年全年新增41塊土地儲備，其中杭州38塊，我們估計去年拿地銷售面積比接近100%，按面積看是頭部開發(fā)企業(yè)拿地力度最強的開發(fā)商之一。截至2022年中報，濱江服務有3543萬平方米在管面積，我們相信未來關聯(lián)方穩(wěn)健交付可以為公司提供穩(wěn)定面積增長來源。雖然當前關聯(lián)方提供的增量在管從面積來看，并不是公司主要的在管增量來源。但濱江集團開發(fā)的項目物業(yè)費高、品質(zhì)好、居民滿意度高，且又比較少有對物業(yè)管理來說盈利困難的別墅樓盤。我們認為，從公司發(fā)展來講，濱江集團聚焦杭州積極拿地，是具有決定性意義的。
▍品質(zhì)基因傳承，外拓能力成長。2022年上半年，公司新增在管面積550萬平方米，其中來自第三方的面積400萬方，占比達到73%?？傇诠苊娣e中，第三方占比達到了52%，比去年同期提高9個百分點。濱江服務繼承濱江集團的品質(zhì)服務基因和美譽品牌，我們看好公司在優(yōu)勢區(qū)域進一步呈現(xiàn)較好的外拓成果。
▍5S增值服務有望成為新的利潤增長引擎。2022年上半年，公司5S增值服務占收入比重為7.4%，占比少于其他頭部物管公司，但公司物業(yè)費和在管單位資產(chǎn)價值又顯著高于其他公司，這不僅意味著公司服務業(yè)主購買力更高（有利于生活服務的開展），也意味著公司在租售、家裝領域的發(fā)展土壤更為豐沃，5S增值服務發(fā)展?jié)摿善?。更為重要的是，關聯(lián)方持續(xù)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)交付，進一步提升了公司資產(chǎn)相關增值服務的潛在業(yè)績彈性（如硬裝、新房銷售等）。
▍高增長、高分紅的選擇。公司2022年中報基礎物業(yè)服務毛利率20.7%，關聯(lián)方交付盤源多為非別墅豪宅，毛利率中樞具備天然支撐。我們預計企業(yè)毛利率水平相對扎實，為未來幾年業(yè)績高增長確定性提供堅實基礎。公司自上市以來，累計分紅4.8億元，平均派息率61%，是同期物業(yè)管理板塊最高的派息率之一，體現(xiàn)了公司尊重股東回報的本色。且公司由于在管面積穩(wěn)定增長，分紅有望持續(xù)穩(wěn)定增長——我們預計，2023年公司現(xiàn)金分紅3.5億元，相當于當前股息率5.7%。
▍風險因素：非業(yè)主增值服務受到地產(chǎn)周期負面影響的風險；公司未能被納入港股通的風險；公司硬裝服務開展不及預期的風險。
▍盈利預測、估值與評級：公司是中國最具特色的高端物管專家，在優(yōu)質(zhì)關聯(lián)方的戰(zhàn)略協(xié)同和公司自身獨立發(fā)展的積極努力之下有望進一步實現(xiàn)快速成長，5S業(yè)務可能成為未來業(yè)績的增長引擎。此外，根據(jù)目前當前市值情況，公司在2023年第二次檢討被納入港股通概率較大，如果能夠被納入港股通，則公司流動性也有望得到大幅改善。我們維持公司2022/2023/2024年EPS預測1.54/2.10/2.98元，參考保利物業(yè)、中海物業(yè)等關聯(lián)方信用穩(wěn)健，交付面積提升的物業(yè)管理公司2023年平均16x的PE水平，我們給予公司2023年15倍的目標PE估值，對應目標價37港元/股，維持“買入”評級。
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