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投資要點(diǎn)
　　公司1月份銷售同比增長4.9%：公司2023年1月份合同銷售金額和面積分別為160.2億元和71.5萬平米，分別同比增加4.9%和減少33.3%，銷售均價(jià)達(dá)到2.2萬每平米。公司的月度銷售同比增速自2022年6月轉(zhuǎn)正以來，一直保持正增長。2022年全年合同銷售金額3013億元，同比減少4.6%，2022年銷售表現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)先。公司可售貨值充足，我們預(yù)計(jì)公司2023年銷售將達(dá)到雙位數(shù)增長。
　　單月租金收入創(chuàng)新高：公司2023年1月份投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入21.9億元，同比增長27%，單月租金收入再創(chuàng)新高。公司2022年投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入183.9億元，同比增長0.3%，公司發(fā)揮央企社會(huì)責(zé)任，共減免租金24.9億元，若剔除租金減免影響，全年租金收入可達(dá)208.8億元，同比增長13.9%。
　　2022年新開12座購物中心，其中3座定位重奢：公司在2022年開業(yè)12座購物中心，其中武漢萬象城、福州萬象城和海口萬象城均定位重奢。截止2022年底，公司在營購物中心數(shù)量達(dá)到66座。預(yù)計(jì)公司仍有12座新的購物中心在2023年開業(yè)，租金收入將實(shí)現(xiàn)高速增長。
　　積極補(bǔ)充一、二線城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)：公司1月份在南京、廣州和香港獲取了3塊土地，權(quán)益土地款94億元。公司2022年在公開市場共獲取72個(gè)土地項(xiàng)目，權(quán)益土地款超過1200億元，超過90%投向了核心一二線城市，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先位置。同時(shí)，公司發(fā)揮央企的強(qiáng)勁財(cái)務(wù)實(shí)力，在收并購市場也取得有效成果。公司的土地儲(chǔ)備充足，為2023年銷售再上新臺(tái)階打下基礎(chǔ)。
　　維持“買入”評級，目標(biāo)價(jià)48.00港元：2022年公司合同銷售略有倒退，但保持了較高的拿地力度，投資物業(yè)24.9億的租金減免屬于一次性影響，公司2023年合同銷售和租金都將恢復(fù)增長。我們預(yù)計(jì)公司2022/2023年的營業(yè)收入為2149/2365億元，同比增長1.3%/10.0%；核心凈利潤268/296億元，同比增長0.6%/10.6%，維持“買入”評級，目標(biāo)價(jià)48.00港元，對應(yīng)2022/2023年P(guān)E為11/10倍，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)股息收益率約為4.4%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、行業(yè)調(diào)控政策放松不及預(yù)期、流動(dòng)性寬松不及預(yù)期、公司銷售不及預(yù)期、租金收入不及預(yù)期、人民幣貶值。