>> 申港證券-金科服務(wù)(9666.HK)首次覆蓋報告：雪暖金花立，及時宜自強(qiáng)-230221
| 上傳日期： |
2023/2/21 |
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| 格式： |
pdf 共33頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
曹旭特 |
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我們認(rèn)為，在關(guān)聯(lián)方支持減弱、存量市場競爭更加激烈的背景下，就民營物企而言，率先布局獨(dú)立化發(fā)展、具有專業(yè)的市場化團(tuán)隊、優(yōu)秀的外拓能力的物企將更有望在未來保持更高質(zhì)量的增長。公司作為物業(yè)行業(yè)的外拓佼佼者，較強(qiáng)的外拓實(shí)力，有助于公司在地產(chǎn)行業(yè)下行的時期仍然保持規(guī)模增長。22年上半年，公司新增合約面積中98.32%為外拓面積，遠(yuǎn)高于重點(diǎn)物企平均水平。
獨(dú)立尋增量
從增量的角度來看，關(guān)聯(lián)方的長期供給能力或?qū)p弱，市場化占比提升趨勢顯著，未來存量市場的角逐競爭將更加激烈。
未來隨著存量市場的競爭愈來愈激烈，市場外拓能力將成為考驗物企長期制勝能力的重要標(biāo)準(zhǔn)，能夠為物企提供穩(wěn)定的項目及營收增長。
2022年金科服務(wù)改換門庭，博裕資本成為公司大股東，金科服務(wù)由此被動唱響?yīng)毩⑻柦牵P(guān)聯(lián)方風(fēng)險減弱，公司有望走出獨(dú)立行情。
在變局中穩(wěn)發(fā)展
1、物業(yè)管理服務(wù)：根基扎實(shí)枝榮之本
截至22H1，公司物業(yè)管理服務(wù)在管面積達(dá)2.5億方，同比增速達(dá)34.49%，2017-2021年復(fù)合增長率達(dá)39.74%。同時，公司合約面積中獨(dú)立第三方面積占比為70.6%，預(yù)計未來隨著合約面積的逐步交付接管，第三方面積占比比例將持續(xù)擴(kuò)大。
金科服務(wù)第三方外拓（含收并購項目）收入以及在管面積的增長反映了公司積極尋求物業(yè)管理收入來源的多元性，降低來自關(guān)聯(lián)方的風(fēng)險，提高公司運(yùn)營效率與成長前景。
2、業(yè)主增值服務(wù)：火之始然泉之始達(dá)
業(yè)主增值服務(wù)于2021年及之前年高速增長，包含社區(qū)增值服務(wù)以及本地生活服務(wù)，但2022年受到疫情影響，部分業(yè)務(wù)短期下滑嚴(yán)重，同時，公司將部分業(yè)務(wù)模式由自營轉(zhuǎn)為平臺，減少墊款，收入隨之減少。
業(yè)主增值服務(wù)中旅居綜合服務(wù)與餐食服務(wù)收入增長迅猛，且二者收入占比超過業(yè)主增值服務(wù)收入一半以上。受前期疫情防控影響，近年旅游業(yè)務(wù)主要來源的節(jié)假日期居民外出支出減少，從2022年底開始調(diào)整疫情防控措施以來，旅游業(yè)務(wù)迎來了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，餐飲業(yè)同樣也迎來新的發(fā)展機(jī)遇，我們持續(xù)看好公司此兩項業(yè)務(wù)。
3、地產(chǎn)鏈關(guān)聯(lián)服務(wù)：陣痛期
非業(yè)主增值服務(wù)：周期性業(yè)務(wù)。非業(yè)主增值服務(wù)由于存在和開發(fā)商的直接對接和交易，高度依賴于關(guān)聯(lián)房企的樓盤開發(fā)速度以及輸送意愿，在金科股份業(yè)務(wù)收縮的背景下，金科服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)則承受了前所未有的壓力。若金科股份能夠渡過此次危機(jī)，則未來此部分業(yè)務(wù)收入有望再次回升。
數(shù)智科技服務(wù)：未來仍可期。公司此項業(yè)務(wù)目前占比較小，但科技化仍為目前物企的重要趨勢之一。金科服務(wù)作為較早探索物業(yè)數(shù)字化及智能化的物業(yè)企業(yè)，在目前物業(yè)行業(yè)中處于領(lǐng)先水平。我們認(rèn)為，金科服務(wù)不僅將數(shù)字化運(yùn)用賦能企業(yè)內(nèi)部的一線運(yùn)營，更開發(fā)出了整套數(shù)字化解決方案，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化。未來，加大科技化投入建設(shè)不僅有利于優(yōu)化其收入結(jié)構(gòu)，更有利于加強(qiáng)其平臺延展能力及生態(tài)鏈整合能力。
財務(wù)分析
營業(yè)收入與毛利短期承壓，部分業(yè)務(wù)主動收縮以規(guī)避風(fēng)險，期間費(fèi)用率整體呈下行趨勢，歸母凈利潤短期內(nèi)受沖擊較大，但陣痛期過后，仍然看好公司外拓能力及業(yè)主增值服務(wù)中的旅居與餐食業(yè)務(wù)的盈利回歸。
現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物于物企中排名靠前，關(guān)聯(lián)風(fēng)險有改善趨勢，金科股份與金科服務(wù)大股東的脫鉤亦有利于緩解流動資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)風(fēng)險。
投資建議：我們持續(xù)看好金科服務(wù)的業(yè)績發(fā)展，我們預(yù)測公司2022-2024年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入58.35/68.08/81.08億元，同比增長-2.2%/16.7%/19.1%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤6.52/8.06/10.77億元，同比增長-38.4%/23.7%/33.7%；預(yù)期EPS分別為1/1.23/1.65元。
風(fēng)險提示：預(yù)測中假設(shè)偏離真實(shí)情況的風(fēng)險，外拓不及預(yù)期、管理規(guī)模下滑風(fēng)險，應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行風(fēng)險
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