>> 東海證券-公募REITs系列研究之二：公募REITs超比例認(rèn)購(gòu)，投資者熱情高-230303
| 上傳日期： |
2023/3/6 |
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| 1813KB |
| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
東海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
劉思佳,胡少華 |
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投資要點(diǎn)
公募REITs認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高，“中簽率”較低。首批發(fā)行的9只公募REITs有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)多為3-10倍，網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)比例較高，平均值為14.5%。第二、三、四批平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)上升至43倍，網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)比例降至2%-3%。第四批之后，新增的12只REITs平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)進(jìn)一步升至128倍，大多數(shù)產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)比例不足1%，機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)熱情高。
戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)的參與方式。戰(zhàn)略配售：基金管理人在招募說(shuō)明書和詢價(jià)公告中披露戰(zhàn)略投資者選取標(biāo)準(zhǔn)、向戰(zhàn)略投資者配售的份額數(shù)量等信息，基金管理人與戰(zhàn)略投資者事先簽署配售協(xié)議，募集期結(jié)束前，戰(zhàn)略投資者以認(rèn)購(gòu)價(jià)格認(rèn)購(gòu)其承諾認(rèn)購(gòu)的基金份額數(shù)量。網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)：詢價(jià)階段提供有效報(bào)價(jià)的投資者可參與網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)，網(wǎng)下投資者應(yīng)以詢價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格參與基金份額認(rèn)購(gòu)。認(rèn)購(gòu)起始日4日前，網(wǎng)下投資者可通過投資者系統(tǒng)查詢認(rèn)購(gòu)結(jié)果。募集期原則上不超過5個(gè)交易日，繳款截止日為認(rèn)購(gòu)終止日。
REITs項(xiàng)目視角：項(xiàng)目性質(zhì)維度看，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目戰(zhàn)略配售比例更高；資產(chǎn)類型維度看，高速公路類項(xiàng)目戰(zhàn)略配售比例較高。9只特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs平均戰(zhàn)略配售比例為73.8%；16只產(chǎn)權(quán)類REITs的平均戰(zhàn)略配售比例為63.3%。高速公路類、生態(tài)環(huán)保類、倉(cāng)儲(chǔ)物流類、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類、租賃住房類REITs的平均戰(zhàn)略配售比例分別為75.5%、68.7%、67.3%、62.3%、60.6%。目前已上市的高速公路類項(xiàng)目多位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，交通流量整體較為穩(wěn)定，資產(chǎn)質(zhì)量較好，機(jī)構(gòu)參與高速公路REITs的戰(zhàn)略配售熱情較高。
投資者視角：原始權(quán)益人自持特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目比例較高，機(jī)構(gòu)投資者中資管與保險(xiǎn)戰(zhàn)略配售占比之和過半。從原始權(quán)益人平均自持比例看，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs為46%，產(chǎn)權(quán)類REITs為32.5%。除原始權(quán)益人之外，保險(xiǎn)、券商、資管、基金的戰(zhàn)略認(rèn)購(gòu)比例較高。對(duì)于保險(xiǎn)，公募REITs收益較高、波動(dòng)性較低等特點(diǎn)符合險(xiǎn)資的配置偏好；對(duì)于券商，公募REITs產(chǎn)品與券商的自營(yíng)投資、資產(chǎn)管理、財(cái)富管理等業(yè)務(wù)條線的匹配度較高。
政策支持力度大，未來(lái)發(fā)行節(jié)奏有望加快。公募REITs的發(fā)行審批流程為：發(fā)改委先篩選，證監(jiān)會(huì)和交易所同步審核。具體而言，省級(jí)發(fā)改委先對(duì)項(xiàng)目出具專項(xiàng)意見，后報(bào)至國(guó)家發(fā)改委，國(guó)家發(fā)改委綜合評(píng)估后將符合條件的項(xiàng)目推薦至證監(jiān)會(huì)，基金管理人同時(shí)向交易所提交上市申請(qǐng)，證監(jiān)會(huì)和交易所同步審核。國(guó)家發(fā)展改革委提到“希望今年年底基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠超過60只”；證監(jiān)會(huì)在2023年系統(tǒng)工作會(huì)議上提出“大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行”。預(yù)計(jì)未來(lái)發(fā)行節(jié)奏有望加快，市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。
公募REITs與機(jī)構(gòu)投資者需求相契合。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有較高收益、風(fēng)險(xiǎn)適中的特點(diǎn)，且由于其底層資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，與權(quán)益、債券等其他大類資產(chǎn)的相關(guān)性較低，有助于分散投資風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)配置多元化，符合機(jī)構(gòu)投資者的投資需求。
投資建議：機(jī)構(gòu)投資者可通過戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)兩種方式參與公募REITs投資，鑒于網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)“中簽率”較低，建議機(jī)構(gòu)投資者在戰(zhàn)略配售階段參與REITs投資。此外，為提升市場(chǎng)流動(dòng)性，近期公募REITs密集增加做市商，券商可提供做市服務(wù)參與公募REITs。
風(fēng)險(xiǎn)提示：價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；政策落地不及預(yù)期；底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
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