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核心觀點(diǎn)
　　核心凈利潤(rùn)穩(wěn)增2.1%，持續(xù)穩(wěn)定派息。2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入724.2億元，同比增長(zhǎng)26.2%；歸母凈利潤(rùn)39.5億元，同比增長(zhǎng)10.2%；核心凈利潤(rùn)42.4億元，同比增長(zhǎng)2.1%。公司結(jié)算毛利率約為20.4%，較上年下降1.4pct。公司全年每股派息0.547元，派息比率為核心凈利潤(rùn)的40%，此外董事會(huì)決定額外進(jìn)行實(shí)物分派，公司合資格股東每持有1000股公司股票獲派發(fā)越秀房托62個(gè)基金單位。
　　銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)，目標(biāo)積極。2022年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積414萬(wàn)平方米，同比下降0.9%；實(shí)現(xiàn)銷售金額1250.3億元，逆勢(shì)增長(zhǎng)8.6%；銷售單價(jià)為每平方米30200元，同比增長(zhǎng)9.5%。公司為廣州區(qū)域龍頭，2022年廣州銷售額532億元，排名第一，公司深耕大灣區(qū)及華東區(qū)域，年內(nèi)銷售額分別為597、430億元，分別占比47.7%、34.4%。2023年公司銷售目標(biāo)1320億元，同比增長(zhǎng)6%，進(jìn)取態(tài)度積極。2022年公司新增通過“6+1”特色化、多元化增儲(chǔ)方式于12個(gè)城市合共新增37幅土地，總建筑面積約695萬(wàn)平方米，全部位于一、二線城市；其中大灣區(qū)、華東、華中新增面積占比分別為42%、25%、25%。截至2022年末，公司總土儲(chǔ)2845萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)占比49.8%，廣州占比42.8%；華東地區(qū)占比16.1%。
　　融資渠道暢通，成本優(yōu)勢(shì)明顯。公司財(cái)務(wù)水平始終保持“綠檔”，截至2022年末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%，凈負(fù)債率為62.7%，現(xiàn)金短債比為2.23。公司融資渠道暢通，年內(nèi)發(fā)債融資成本屢創(chuàng)新低，年內(nèi)于境內(nèi)成功發(fā)行人民幣公司債券合共98.4億元，加權(quán)平均利率3.11%，總平均借貸成本為4.11%，下降10bp。較低的融資成本和暢通的融資渠道將持續(xù)助力公司獲得充足的資金，從而在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下更從容的獲取高質(zhì)量土地。此外，穆迪、惠譽(yù)繼續(xù)維持Baa3和BBB-投資級(jí)信用評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)基本面下行超預(yù)期，政策轉(zhuǎn)暖力度不及預(yù)期。
　　投資建議：公司擁有雙國(guó)企股東保駕護(hù)航，在市場(chǎng)下行的行業(yè)大背景下取得了銷售的逆勢(shì)增長(zhǎng)，且派息穩(wěn)定，公司銷售目標(biāo)積極，優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)也將保證了公司未來銷售和業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)公司2023-2025年的歸母凈利潤(rùn)分別為42/46/51億元，每股收益分別為1.36/1.49/1.64元，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià)PE分別為7.1/6.5/5.9倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。