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核心凈利增長(zhǎng)0.5%。2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)243.6億元；剔除公平價(jià)值變動(dòng)等影響實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)225.4億元，同比增長(zhǎng)0.5%。分不同業(yè)務(wù)看，公司物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2270億元，同比增長(zhǎng)11%；運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入236億元，同比增長(zhǎng)25%。
　　土儲(chǔ)充足，聚焦高能級(jí)。2022年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1305萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)銷售金額2016億元，其中長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)銷售額分別占比38%、21%、20%、12%、9%，高能級(jí)城市銷售占比達(dá)97%。公司銷售回款率達(dá)100%。2022年公司在合肥、杭州、成都、重慶、南京等核心城市獲取34個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，總建面448萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)304億元，平均拿地溢價(jià)率為4%，其中60%的項(xiàng)目溢價(jià)率為0%，地價(jià)保持合理。截至2022年末，公司擁有土儲(chǔ)合計(jì)5795萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3975萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備平均成本為每平方米5221元。按區(qū)域劃分，公司土儲(chǔ)中環(huán)渤海、西部、長(zhǎng)三角、華中和華南地區(qū)分別占比32%、25%、19%、14%、10%，高能級(jí)土儲(chǔ)占總面積的84%。
　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。截至2022年末，公司凈負(fù)債率為58%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65%，剔除預(yù)售資金監(jiān)管及受限資金后的現(xiàn)金短債比為2.61倍，三道紅線指標(biāo)穩(wěn)居“綠檔”。2022年公司平均融資成本為4.1%，平均貸款年限為6.7年，借貸成本再創(chuàng)新低。在負(fù)債結(jié)構(gòu)上，公司一年到期的短債占比占10%。
　　三大業(yè)務(wù)板塊共同發(fā)力。除地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，公司運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)也將共同發(fā)力，構(gòu)建“一個(gè)龍湖生態(tài)體系”，未來(lái)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)態(tài)利潤(rùn)占比將超過一半。2022年，公司運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入119億元，同比增長(zhǎng)14%，五年復(fù)合增長(zhǎng)30%；服務(wù)業(yè)務(wù)收入117億元，同比增長(zhǎng)39%，五年復(fù)合增長(zhǎng)40%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)基本面下行超預(yù)期，政策轉(zhuǎn)暖力度不及預(yù)期。
　　投資建議：公司作為優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿民企，財(cái)務(wù)健康，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，將在未來(lái)三大業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期有質(zhì)量的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)公司23-25年歸母凈利分別為254.9億元、262.7、280.6億元，對(duì)應(yīng)EPS分別為4.02、4.14、4.42元，對(duì)應(yīng)PE分別為4.4、4.3、4.0X，維持“買入”評(píng)級(jí)。