>> 國信證券(香港)-深圳控股(00604.HK)平穩(wěn)度過行業(yè)寒冬，2023或?qū)⒀杆倩厣?230331
| 上傳日期： |
2023/4/6 |
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pdf 共8頁 |
來源： |
國信證券(香港) |
| 評級： |
買入 |
作者： |
韓衛(wèi)東 |
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2022年收入規(guī)模仍處于高位水平
深圳控股發(fā)布2022年度業(yè)績：2022年公司實現(xiàn)收入315.4億港元（下同），同比微降1.6%；錄得毛利106.9億元，同比下降13.9%；整體毛利率約33.9%，較去年下降4.9個百分點。
2022年，公司股東應(yīng)占利潤錄得20.9億元，同比扭虧。如果剔除公司投資物業(yè)和金融資產(chǎn)公允價值變動的凈影響，公司2022年股東應(yīng)占利潤為31億元，同比下滑20.3%。
分業(yè)務(wù)來看，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)錄得收入256.5億元，雖同比略降3.8%，但收入規(guī)模仍處于高位水平；物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入12億元，同比下降20%，主因期內(nèi)因疫情實施了租金減免政策；城市綜合運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入26.3億元，同比增長約6%，主因運營規(guī)模繼續(xù)擴大；高端制造業(yè)務(wù)收入6.1億元，同比增長32.6%。
物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)合同銷售面積及金額均實現(xiàn)增長
物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，2022年公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積約73萬平米，同比略有下滑。房地產(chǎn)開發(fā)毛利率約36.6%，較去年下降3.7個百分點，但仍維持在業(yè)內(nèi)較高水平。2022年公司物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)稅前利潤（包括應(yīng)占合營及聯(lián)營公司經(jīng)營成果）約80.3億元，同比下滑11.6%。
2022年，公司合同銷售面積82萬平米，同比增長約23.6%，合同銷售金額約192億人民幣，同比增長0.6%。截至2022年底，公司土地儲備計容建筑面積660萬平米，同比大致持平。土儲分布方面，粵港澳大灣區(qū)土儲面積占比約65%，長三角土儲面積占比約15%。
公司2023年可售貨值超450億元人民幣，合同銷售目標(biāo)為230億元人民幣，計劃同比增長20%。
城市綜合運營業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴大
城市綜合運營服務(wù)業(yè)務(wù)方面，截至2022年底，公司在管物業(yè)面積6823萬平方米，較2021年底增長11%。綜合運營業(yè)務(wù)在管面積中，粵港澳大灣區(qū)項目面積占比約67.3%。非住業(yè)態(tài)占比繼續(xù)提升，至62.4%，去年底為54%。2022年公司城市綜合運營業(yè)務(wù)稅前利潤下滑較明顯，主要是受疫情的影響。
物業(yè)投資業(yè)務(wù)有望快速回升
2022年，受疫情影響以及租金減免政策，公司該項業(yè)務(wù)收益出現(xiàn)下滑。同時，因為物業(yè)公允價值重估帶來的減值，導(dǎo)致該項業(yè)務(wù)期內(nèi)稅前利潤同比大幅下滑。不過，隨著疫情結(jié)束后國內(nèi)生產(chǎn)生活秩序迅速恢復(fù)正常，我們認(rèn)為公司該項業(yè)務(wù)2023年收入有望快速回升。
截至2022年底，公司持有投資物業(yè)總面積約179萬平米，公允價值約350億港元。公司預(yù)期2023年物業(yè)租金收入規(guī)模將回升至15億港元。同時，公司表示將積極把握公募REITS和類REITS的機會，探索資產(chǎn)證券化以盤活存量資產(chǎn)。
經(jīng)營狀況依然穩(wěn)健，2023年主營業(yè)務(wù)有望全面回升
2022年，盡管遭遇行業(yè)寒冬和疫情沖擊，但公司整體經(jīng)營狀況依然較為穩(wěn)健。財務(wù)方面，于2022年12月底，公司凈負(fù)債率60.2%，期內(nèi)平均借貸成本約3.3%，仍然處于較低位置。2022年以來，公司順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，拓展物業(yè)開發(fā)項目的節(jié)奏有所放緩，并適時采取量入為出、優(yōu)中選優(yōu)的策略。同時，積極推動綜合運營業(yè)務(wù)的拓展，并加強創(chuàng)新業(yè)務(wù)的培育。
2023年，隨著房地產(chǎn)市場的筑底回暖，國內(nèi)疫情的結(jié)束，以及宏觀經(jīng)濟預(yù)期的好轉(zhuǎn)，我們認(rèn)為公司旗下主營業(yè)務(wù)有望全面回升。一方面，公司各項主營業(yè)務(wù)收入規(guī)模大概率將全面恢復(fù)增長，另一方面，各項業(yè)務(wù)毛利率水平也有望自低位顯著回升。中長期來看，公司作為深圳本地優(yōu)勢國企，其在業(yè)務(wù)模式、資源稟賦、經(jīng)營能力、資金及融資能力等多方面具備明顯優(yōu)勢，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)增長、質(zhì)量型增長的新階段后，公司各項優(yōu)勢有望充分發(fā)揮。預(yù)計后續(xù)公司整體業(yè)務(wù)規(guī)模大概率將持續(xù)快速擴大。
盈利預(yù)測
我們預(yù)計公司2023年總收入同比將實現(xiàn)穩(wěn)健增長，其中物業(yè)投資、城市綜合運營業(yè)務(wù)將有望實現(xiàn)高雙位數(shù)的快速增長。我們預(yù)測公司2023年股東應(yīng)占利潤將迅速回升至40億元的規(guī)模，主因公司物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的回升，以及物業(yè)投資、城市綜合運營業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大和盈利能力的恢復(fù)。
估值與投資評級
深圳控股（00604.HK）港股2023年3月31日收盤價為1.39元，對應(yīng)我們的2023年預(yù)測業(yè)績PE僅3倍，PB僅約0.3倍。公司PB仍處于歷史低位水平。我們認(rèn)為，公司目前股價處于顯著低估狀態(tài)，投資價值相當(dāng)顯著，且安全邊際非常高。未來公司各項業(yè)務(wù)盈利顯著恢復(fù)，旗下城市綜合運營業(yè)務(wù)分拆上市等，均有望成為公司股價向上催化劑。重申買入評級。
?。ㄗⅲ阂陨蠑?shù)據(jù)均來自于上市公司公告、上市公司網(wǎng)站、Wind、國信證券（香港）研究部整理）
風(fēng)險提示
物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)、城市綜合運營業(yè)務(wù)拓展不順利，房地產(chǎn)市場長期低迷。
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