>> 東亞前海證券-公募REITs配置價值解析：基于底層資產(chǎn)質(zhì)量和二級市場表現(xiàn)的視角-230415
| 上傳日期： |
2023/4/16 |
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pdf 共28頁 |
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作者： |
燕楠 |
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不動產(chǎn)信托基金（REITs）通過搭建“公募基金-ABS-SPV”的三層交易結(jié)構(gòu)，銜接資本市場資金和基建不動產(chǎn)項目，每年將不低于基金年度可分配金額90%的收益分配于投資者，在補充基建投資融資需求的同時，為市場提供獲得基建不動產(chǎn)項目穩(wěn)健收益的投資渠道，同時為政府投資基金、國有資本投資及PPP項目增加退出方式。
縱觀全球市場，REITs嶄露頭角于20世紀60年代的美國，而后逐步在東亞發(fā)達經(jīng)濟體展開其“亞洲模式”。與亞洲REITs市場重倉房地產(chǎn)不同，中國REITs底層資產(chǎn)以基礎(chǔ)設(shè)施為主，但隨著保租房和消費類REITs的逐步擴容，可以預(yù)見國內(nèi)REITs市場對房地產(chǎn)的開放程度或向可比亞洲市場靠攏。此外，中國REITs市值規(guī)模占全國商業(yè)不動產(chǎn)總體規(guī)模比重較可比經(jīng)濟體差距頗大，而中國商業(yè)不動產(chǎn)整體規(guī)模在世界范圍內(nèi)本身具有較大影響力，可見中國REITs市場具有向上追趕的充足空間和動能。
REITs配置價值分別來自基于底層資產(chǎn)運營質(zhì)量的股息分派和二級市場價格表現(xiàn)。派息表現(xiàn)方面，已上市27支REITs對2022年的預(yù)測派息率位于4.11%-12.18%之間，平均預(yù)測派息率為6.28%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs派息率普遍高于產(chǎn)權(quán)類。底層資產(chǎn)基本面方面，目前REITs資產(chǎn)均采用收益法進行估值，平均增值率為114.04%。項目營收方面，保租房和能源基建板塊業(yè)績穩(wěn)定；倉儲物流和園區(qū)基建板塊業(yè)績存在分化；生態(tài)環(huán)保和交通基建類部分項目受疫情影響較大。
市場表現(xiàn)方面，REITs市場行情優(yōu)于股債兩市，當前行情處于橫盤整理階段，當前27支REITs上市首日漲幅均值為12.89%，截至2023年3月30日平均累計漲幅為15.49%，價格收益率可觀。各板塊中，倉儲物流、生態(tài)環(huán)保和園區(qū)基建均表現(xiàn)較好；保租房板塊在上市首日多數(shù)觸發(fā)漲停板，受到市場追捧。
同時，我們提醒投資者謹慎識別REITs相關(guān)風險，包括基礎(chǔ)設(shè)施項目可能面對極端運營風險，投資者應(yīng)審慎看待基金估值、提高對宏觀經(jīng)濟風險的警覺，基金管理人應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計時充分考慮市場風險、提高極端情況處理能力。其次，REITs產(chǎn)品稅收政策尚有不明確之處，項目公司可能面臨稅負較重、稅收優(yōu)惠實際適用情況不明確的風險。此外，解禁問題是一個未被投資者充分意識到的風險，REITs解禁可能帶來流動性沖擊，考慮目前REITs市場熱情較此前應(yīng)更趨理性，投資者應(yīng)多加重視后市解禁問題所引致的短期行情的波動。
投資建議
保租房REITs的資產(chǎn)稀缺性受到市場追捧，租賃住房行業(yè)受國家政策加持，為政策之所向，當前保租房供需矛盾仍然突出，需求缺口對市場發(fā)展空間形成有效支撐，對保租房REITs產(chǎn)品未來業(yè)績構(gòu)成良好預(yù)期。
生態(tài)環(huán)保類REITs具有專營屬性和技術(shù)壁壘，股息分派兌現(xiàn)程度較高，二級市場表現(xiàn)中板塊累計平均漲幅領(lǐng)跑各板塊。
能源基建REITs業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)定，預(yù)測派息率居行業(yè)高位，綠色低碳題材備受政策呵護和市場關(guān)注。
風險提示
宏觀經(jīng)濟基本面影響，價格波動風險，政策效果不及預(yù)期，數(shù)據(jù)披露不完全。
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